在元朗坐上開往逢吉鄉的綠Van，只需十分鐘，便到達「雞公嶺」行山徑。從山徑遠眺逢吉鄉，農地範圍未見綠油油，只見露天倉庫、修車場等棕地作業。過去 11 年，此範圍最少有 14 宗違例個案，只有兩宗被控、罰款共五萬。土地已受破壞，城規會上月更通過，修訂審批棕地的規劃指引，上述範圍已被納入「可獲臨時規劃許可」作棕地用途的分類，可合法申請改變土地用途。
《集誌社》取得的規劃署資料顯示，320 公頃新分類範圍土地上有 564 宗違例個案。本土研究社批評今次修改指引猶如「永久特赦」違規棕地作業，長春社恐申請一旦獲批、會更鼓勵「先破壞後建設」。有不願具名的城規會委員表示，若規劃申請用地上有違例個案、或申請人過往有違規記錄，應成為城規會考慮因素。
規劃署回覆指，修訂指引旨在增加第二類地區、即較大機會容納棕地作業的土地範圍，但不等同這些土地一定可以用作露天貯物或港口後勤用途，因申請人仍須按《城規條例》提交申請。城規會會根據個別情況，考慮是否批給規劃許可。
此外，記者發現，有逢吉鄉的農地曾違規填土被控、且未有按指示將土地恢復原狀，但已申請改作臨時貨倉用途，暫定於本月中審批。
（編按：《集誌社》於 11 日報道兩幅逢吉鄉農地在「新指引」修訂前，申請改作棕地用途並於月中審批，是城規會按新指引審批的首批個案；於 19 日跟進報道有關申請在城規會獲批。報道刊登後，規劃署於 5 月 25 日表示，該兩宗申請，是根據《城市規劃條例》第16條提出，有關申請的擬議用途是貨倉，因此「規劃指引編號13G」（編按：即「新指引」）並不適用。
報道內容已在5月29日修正，《集誌社》對報道資料出錯致歉）
攝影：CCW
從衛星圖所見，逢吉鄉可改劃土地範圍在 2014 年仍綠油油，到 2022 年有大部分已被用作棕地。
逢吉鄉近七成「可改劃」土地現棕地作業 農地上有天秤運作
城規會 4 月 14 日通過修訂審批棕地的規劃指引，將新界地區 16 幅約 320 公頃、面積相若 17 個維園的用地，由原來「不會從優考慮」或「通常會遭到否決」的類別（註：第三類別及第四類別，詳見集誌社小檔案），改納為「可獲臨時規劃許可」種類（註：第二類別）。城規會表示，320 公頃土地中，約 185 公頃、即近六成已被棕地和其他不同用途佔用。
當中包括逢吉鄉的 8.9 公頃農地，面積與香港公園相若。從雞公嶺俯視逢吉鄉、以及航拍圖片可見，被改納為可獲臨時許可作棕地用途的土地，早已看不見綠油油的農地，大部分範圍反而搭滿疑為倉庫的構築物、地面放置大量貨櫃箱及起重機，更有巨型天秤正在吊運疑似鋼筋。
本土研究社成員黃肇鴻，曾多次到逢吉鄉一帶考察棕地作業。他指，逢吉鄉農地出現違例發展的狀況已持續多年，以最新衛星圖片估算，該範圍最少有六公頃農地，早已被違規用作棕地。
14 宗違規棕地個案 僅兩檢控罰款約五萬元
《集誌社》從規劃署資料查詢處取得的資料顯示，在逢吉鄉改納為第二類別的農地範圍內，自 2014 年起至今年四月通過指引前，已錄得 14 宗違例個案。規劃署先後發出 12 封警告信、13 封強制執行通知書及 10 封恢復原狀通知書，當中大多涉及違例貯物、填土及泊車等。
現時，如規劃署認為土地有違例發展，可向土地負責人送達強制執行通知書，強制終止違例發展；並可再發出恢復原狀通知書，要求把土地回復原狀。未有遵從通知書規定或被檢控，最高可處罰款 50 萬至 100 萬元。規劃署回覆表示，在逢吉鄉新分類範圍內，過去十年有兩宗因未有遵從通知書而被控罰款個案，一宗涉及違例貯物，被罰款 3.5 萬元；另一宗則涉填土，被罰 1.8 萬元。
農地由砍伐、做倉、被控、拒還原到申改劃 八年經過重組
翻查近期規劃申請，記者發現，在逢吉鄉新分類範圍內，有兩份於 3月 29 日及 31日提交的申請，暫定於本月 19 日開會審批，將兩幅農地改劃為臨時貨倉、連帶附屬設施及填土工程，但其中一幅農地一早涉及違規進行棕地作業。
其中一宗申請的農業地段，過往曾涉違規填土及貯物。Google Earth 衛星圖片顯示，早於八年前，相關土地疑逐步被改作非農業用途。從 2015 年 4 月所拍攝的衛星圖片顯示，該地段及鄰近土地的植被疑遭移除。攝於 2017 年 12 月 1 日的衛星圖片，土地已被平整，也清楚顯示有圍板圍起這地段及鄰近土地。
規劃署資料顯示，在 2019 年 10 月至 2020 年 4 月，該地段曾因違例作露天倉庫及填土而兩度收警告信、其後遭兩度發出強制執行通知書，以及恢復原狀通知書。到 2021 年 9 月，被控未有遵從恢復原狀通知書而被罰款 1.8 萬元。
到 2022 年 3 月，衛星圖片顯示，土地上出現愈來愈多圍板和疑似零星貨櫃。最新的衛星圖片顯示在 2022 年 7 月，土地被圍板細分成六幅地，當中申請改劃的地段疑放滿貨櫃、用作露天貯物。
從 Google Earth 衛星圖可見，其中一幅申請改劃的土地在 2014 年仍有植被；直至 2017 年底，土地已被平整及用圍板圍封。
衛星圖片顯示另一地段疑四年前已被平整
至於逢吉鄉新分類範圍的另一宗申請，翻查資料，有關農地地段之前未有改劃申請或違例紀錄。不過《集誌社》綜合航拍圖片及衛星圖片，發現地段疑早在四年前被平整作棕地作業。
翻查 Google Earth 的衛星圖片，該地段早於 2010 年 11 月已有構築物，在 2018 年 10 月，地段及旁邊的大片土地仍有植披覆蓋；直至 2019 年 12 月，圖片顯示地段及旁邊的大片植被已被移除、土地被平整。到 2020 年 底，該土地似已被用作貯物。今年 5 月初航拍圖片所見，該處的土地已被圍板圍封，內有私家車停泊，有部分地方已變成車路。
規劃署：場地大致空置，沒足夠證明涉違例發展
《集誌社》向規劃署查詢此地段是否涉違規作業，規劃署回覆表示，涉事地段的構築物在首份法定圖則刊憲時已存在。規劃署人員早前亦曾到有關地點進行實地視察，發現場地大致空置，認為到目前為止，沒足夠證據證明涉事地段涉《城規條例》下的違例發展。
從 Google Earth 衛星圖可見，另一幅申請改劃的土地在 2016 年已有構築物，地段及鄰近土地仍有植被；直到 2022 年，土地植被已被移除、疑似用作貯物用途。
兩幅申請改劃土地 曾由相關人士持有
記者追查發現，兩宗申請所在的地段，持有人疑有關係。資料顯示，第一宗申請所涉的土地範圍，原由「利隆發展有限公司」在 2010 年 11 月以 305 萬元買入；而在利隆持有土地期間，土地屢因填土及涉作露天倉庫而違例。利隆之後在 2019 年 9 月到 2020 年 11 月期間，將土地拆細、再以 200 萬元至 400 萬元不等，六度出售出租。
第一宗申請改劃為棕地的地段，在 2020 年底，由「陳佩玲」向「利隆」以 203 萬買入。地段在 2021年及 2022 年兩度申請改劃作休閒農莊、臨時動物寄養所及申請填土許可，直至今年 3 月底，地段再次申請改劃為臨時貨倉。
而第二宗改劃為臨時貨倉申請的地段持有人是「林東文」，是「利隆發展有限公司」的股東和董事。資料顯示，林東文於 2022 年 9 月以 130 萬買入地段；到今年 3 月底，有關農地地段被申請改作臨時貨倉用途。
過去十年 僅 61 宗罰款
城規會在修訂指引時提到，320 公頃土地中，約 185 公頃早已被棕地和其他不同用途佔用。規劃署回覆《集誌社》查詢，指在新指引下重新分類作第二類地區的範圍內，共就 564 宗違規個案發出通知書，當中對未有遵從通知書而作出檢控的個案有 134 宗、佔違規個案約 24%。
而在過去 10 年，只有 61 宗被判罰款個案，罰款總金額由 1.2 萬到 29.8 萬，平均每宗個案罰 9.9 萬，遠低於法例可處罰款的 50 萬至 100 萬元。當中有 36 宗的總罰款金額少於 10 萬元，總共涉地 14 萬平方米，相若於 四分三個維園。本土研究社黃肇鴻認為，現時規劃署的罰則太低，罰款較棕地作業者向地主繳交的租金更少。
長春社製作互動地圖：讀者可點選查看指引下四類土地分佈及位置；紅色為修訂指引後，被改納入為第二類「可獲臨時規劃許可」的土地。
本土研究社：猶如「永久特赦」 改指引或令棕地迅速擴張
黃肇鴻擔心，現時城規會通過新指引，「將以前不合法的事情改為合法，如果批准許可，是變相鼓勵以往做的違規行為。」他形容情況有如特赦，「特赦都只是一次性，但現時是永久都特赦，這樣的話規劃的底線是不停向後退。」他認為，城規會審批個案時應一併考慮申請地段過往的發展歷史，若用地有曾被破壞的跡象、屬「先破壞後建設」的個案，不應該輕易獲批。不過，他說參考過往例子，城規會一般都未有參考同一地段過往的違例個案。
他憂慮「先破壞後建設」的情況，會蔓延至其他未改指引的土地，「或有人會用一模一樣的方法，將一個地方整爛晒，再去改指引，都有這樣的可能。」黃肇鴻指出，今次通過新指引或令棕地擴散問題愈趨嚴峻，他舉例指政府在 2008 年更改同一指引，將元朗廈村及洪水橋一帶分類為第一類地區，令棕地在該處迅速擴張。他又指，當年更改指引涉及範圍只有 36 公頃，而今次涉 320 公頃，棕地擴散或較以往更嚴重。
長春社公共事務經理吳希文也憂慮日後會有更多人，利用已被違法破壞的土地申請改劃用途，因這樣或會增加申請獲批的機會。他指，從不少城規會的規劃申請中觀察到，即使新申請人與過去違例者未必為同一人、地段過往違例責任未必與新申請人有關，但是新申請人一般都會揀選已平整的土地，以土地已被破壞的「既定事實」，指出土地沒有生態價值，以增加獲批許可機會。
城規會委員：違例紀錄是考慮因素
浸會大學生物系教授黃煥忠是城規會委員，他個人認為，政府非因過往的違規作業而更改土地用途，而是新分類的選址在現行政策下，更適合用來發展成露天倉庫或作棕地用途。他認為，「先破壞、後發展」一說並不成立。他解釋：「假設有一個森林，政府不會因為有人在正中間建屋、破壞了那塊地，便容許對方繼續建屋。」
有不願具名的城規會委員表示，如在規劃申請的用地上本身有違例個案，或申請人過往有違規記錄，都是城規會的考慮因素，「如果有個別申請人經常申請，他申請完都總是違規的，我們都會考慮他是否真的會執行承諾。」他表明，亦會考慮「破壞」發生的時間，他舉例指假設有人填平魚塘，「如果填塘是在 40 年前發生，審視的基線就未必是魚塘，但如果該處上月仍是魚塘，現時要再填平，審視的基線就會是魚塘。」他強調要就每宗申請個別考慮，難以一概而論。
規劃署回覆表示，修訂指引旨在增加第二類地區、即較大機會容納棕地作業的土地範圍，但不等同這些土地一定可以用作露天貯物或港口後勤用途，因申請人仍須按《城規條例》提交申請。城規會會根據個別情況，參考相關規劃因素及技術評估，證明申請不會對附近地區造成不良影響，如交通、環境、生態等，或技術問題能否透過附帶條件而獲解決，考慮是否批給規劃許可。
集誌社小檔案：鄉郊範圍規劃指引分四類 有何分別？
城規會四月更改的規劃指引，將新界地區 16 幅約 320 公頃，原屬第三、第四類別土地改劃為第二類別，供委員審批露天貯物及港口後勤用途的棕地作業申請。
規劃指引將鄉郊範圍土地分為四類：第一類是當局認為適合作棕地用途，棕地作業的申請屬「當然核准」；第二類是未有清晰規劃意向、即將受大型基建工程影響、鄰近棕地作業，如政府部門沒負面意見，而居民不予反對，申請可獲最長三年的臨時許可；第三類地區的申請通常不會從優考慮；第四類地區是指有魚塘或濕地，或生態易受破壞的地區，申請通常會遭到否決。城規會強調，重新分類非縱容「先破壞、後建設」，會按個別情況，考慮每項規劃申請。
