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「特赦」棕地 |城規改指引前 近六成可改劃地已被發展   逢吉鄉農地變棕土記錄

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在元朗坐上開往逢吉鄉的綠Van,只需十分鐘,便到達「雞公嶺」行山徑。從山徑遠眺逢吉鄉,農地範圍未見綠油油,只見露天倉庫、修車場等棕地作業。過去 11 年,此範圍最少有 14 宗違例個案,只有兩宗被控、罰款共五萬。土地已受破壞,城規會上月更通過,修訂審批棕地的規劃指引,上述範圍已被納入「可獲臨時規劃許可」作棕地用途的分類,可合法申請改變土地用途。

《集誌社》取得的規劃署資料顯示,320 公頃新分類範圍土地上有 564 宗違例個案。本土研究社批評今次修改指引猶如「永久特赦」違規棕地作業,長春社恐申請一旦獲批、會更鼓勵「先破壞後建設」。有不願具名的城規會委員表示,若規劃申請用地上有違例個案、或申請人過往有違規記錄,應成為城規會考慮因素。

規劃署回覆指,修訂指引旨在增加第二類地區、即較大機會容納棕地作業的土地範圍,但不等同這些土地一定可以用作露天貯物或港口後勤用途,因申請人仍須按《城規條例》提交申請。城規會會根據個別情況,考慮是否批給規劃許可。

此外,記者發現,有逢吉鄉的農地曾違規填土被控、且未有按指示將土地恢復原狀,但已申請改作臨時貨倉用途,暫定於本月中審批。

(編按:《集誌社》於 11 日報道兩幅逢吉鄉農地在「新指引」修訂前,申請改作棕地用途並於月中審批,是城規會按新指引審批的首批個案;於 19 日跟進報道有關申請在城規會獲批。報道刊登後,規劃署於 5 月 25 日表示,該兩宗申請,是根據《城市規劃條例》第16條提出,有關申請的擬議用途是貨倉,因此「規劃指引編號13G」(編按:即「新指引」)並不適用。 

報道內容已在5月29日修正,《集誌社》對報道資料出錯致歉)

攝影:CCW

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從衛星圖所見,逢吉鄉可改劃土地範圍在 2014 年仍綠油油,到 2022 年有大部分已被用作棕地。

逢吉鄉近七成「可改劃」土地現棕地作業 農地上有天秤運作

城規會 4 月 14 日通過修訂審批棕地的規劃指引,將新界地區 16 幅約 320 公頃、面積相若 17 個維園的用地,由原來「不會從優考慮」或「通常會遭到否決」的類別(註:第三類別及第四類別,詳見集誌社小檔案),改納為「可獲臨時規劃許可」種類(註:第二類別)。城規會表示,320 公頃土地中,約 185 公頃、即近六成已被棕地和其他不同用途佔用。

當中包括逢吉鄉的 8.9 公頃農地,面積與香港公園相若。從雞公嶺俯視逢吉鄉、以及航拍圖片可見,被改納為可獲臨時許可作棕地用途的土地,早已看不見綠油油的農地,大部分範圍反而搭滿疑為倉庫的構築物、地面放置大量貨櫃箱及起重機,更有巨型天秤正在吊運疑似鋼筋。

本土研究社成員黃肇鴻,曾多次到逢吉鄉一帶考察棕地作業。他指,逢吉鄉農地出現違例發展的狀況已持續多年,以最新衛星圖片估算,該範圍最少有六公頃農地,早已被違規用作棕地。

從航拍圖片所見,被改納為可獲臨時許可作棕地用途的土地,大部分範圍搭滿疑為倉庫的構築物,更有巨型天秤正在吊運。

14 宗違規棕地個案 僅兩檢控罰款約五萬元

《集誌社》從規劃署資料查詢處取得的資料顯示,在逢吉鄉改納為第二類別的農地範圍內,自 2014 年起至今年四月通過指引前,已錄得 14 宗違例個案。規劃署先後發出 12 封警告信、13 封強制執行通知書及 10 封恢復原狀通知書,當中大多涉及違例貯物、填土及泊車等。

現時,如規劃署認為土地有違例發展,可向土地負責人送達強制執行通知書,強制終止違例發展;並可再發出恢復原狀通知書,要求把土地回復原狀。未有遵從通知書規定或被檢控,最高可處罰款 50 萬至 100 萬元。規劃署回覆表示,在逢吉鄉新分類範圍內,過去十年有兩宗因未有遵從通知書而被控罰款個案,一宗涉及違例貯物,被罰款 3.5 萬元;另一宗則涉填土,被罰 1.8 萬元。

農地由砍伐、做倉、被控、拒還原到申改劃 八年經過重組

翻查近期規劃申請,記者發現,在逢吉鄉新分類範圍內,有兩份於 3月 29 日及 31日提交的申請,暫定於本月 19 日開會審批,將兩幅農地改劃為臨時貨倉、連帶附屬設施及填土工程,但其中一幅農地一早涉及違規進行棕地作業。

其中一宗申請的農業地段,過往曾涉違規填土及貯物。Google Earth 衛星圖片顯示,早於八年前,相關土地疑逐步被改作非農業用途。從 2015 年 4 月所拍攝的衛星圖片顯示,該地段及鄰近土地的植被疑遭移除。攝於 2017 年 12 月 1 日的衛星圖片,土地已被平整,也清楚顯示有圍板圍起這地段及鄰近土地。

規劃署資料顯示,在 2019 年 10 月至 2020 年 4 月,該地段曾因違例作露天倉庫及填土而兩度收警告信、其後遭兩度發出強制執行通知書,以及恢復原狀通知書。到 2021 年 9 月,被控未有遵從恢復原狀通知書而被罰款 1.8 萬元。 

到 2022 年 3 月,衛星圖片顯示,土地上出現愈來愈多圍板和疑似零星貨櫃。最新的衛星圖片顯示在 2022 年 7 月,土地被圍板細分成六幅地,當中申請改劃的地段疑放滿貨櫃、用作露天貯物。

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從 Google Earth 衛星圖可見,其中一幅申請改劃的土地在 2014 年仍有植被;直至 2017 年底,土地已被平整及用圍板圍封。

八年由農地變棕地

衛星圖片顯示另一地段疑四年前已被平整

至於逢吉鄉新分類範圍的另一宗申請,翻查資料,有關農地地段之前未有改劃申請或違例紀錄。不過《集誌社》綜合航拍圖片及衛星圖片,發現地段疑早在四年前被平整作棕地作業。

翻查 Google Earth 的衛星圖片,該地段早於 2010 年 11 月已有構築物,在 2018 年 10 月,地段及旁邊的大片土地仍有植披覆蓋;直至 2019 年 12 月,圖片顯示地段及旁邊的大片植被已被移除、土地被平整。到 2020 年 底,該土地似已被用作貯物。今年 5 月初航拍圖片所見,該處的土地已被圍板圍封,內有私家車停泊,有部分地方已變成車路。

規劃署:場地大致空置,沒足夠證明涉違例發展

《集誌社》向規劃署查詢此地段是否涉違規作業,規劃署回覆表示,涉事地段的構築物在首份法定圖則刊憲時已存在。規劃署人員早前亦曾到有關地點進行實地視察,發現場地大致空置,認為到目前為止,沒足夠證據證明涉事地段涉《城規條例》下的違例發展。

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從 Google Earth 衛星圖可見,另一幅申請改劃的土地在 2016 年已有構築物,地段及鄰近土地仍有植被;直到 2022 年,土地植被已被移除、疑似用作貯物用途。

兩幅申請改劃棕地用途地段
航拍圖片所見,兩幅欲申請改劃作棕地的農地,土地已一早平整、疑作貯物或停泊私家車之用。

兩幅申請改劃土地   曾由相關人士持有 

記者追查發現,兩宗申請所在的地段,持有人疑有關係。資料顯示,第一宗申請所涉的土地範圍,原由「利隆發展有限公司」在 2010 年 11 月以 305 萬元買入;而在利隆持有土地期間,土地屢因填土及涉作露天倉庫而違例。利隆之後在 2019 年 9 月到 2020 年 11 月期間,將土地拆細、再以 200 萬元至 400 萬元不等,六度出售出租。

第一宗申請改劃為棕地的地段,在 2020 年底,由「陳佩玲」向「利隆」以 203 萬買入。地段在 2021年及 2022 年兩度申請改劃作休閒農莊、臨時動物寄養所及申請填土許可,直至今年 3 月底,地段再次申請改劃為臨時貨倉。

而第二宗改劃為臨時貨倉申請的地段持有人是「林東文」,是「利隆發展有限公司」的股東和董事。資料顯示,林東文於 2022 年 9 月以 130 萬買入地段;到今年 3 月底,有關農地地段被申請改作臨時貨倉用途。

過去十年  僅 61 宗罰款  

城規會在修訂指引時提到,320 公頃土地中,約 185 公頃早已被棕地和其他不同用途佔用。規劃署回覆《集誌社》查詢,指在新指引下重新分類作第二類地區的範圍內,共就 564 宗違規個案發出通知書,當中對未有遵從通知書而作出檢控的個案有 134 宗、佔違規個案約 24%。

而在過去 10 年,只有 61 宗被判罰款個案,罰款總金額由 1.2 萬到 29.8 萬,平均每宗個案罰 9.9 萬,遠低於法例可處罰款的 50 萬至 100 萬元。當中有 36 宗的總罰款金額少於 10 萬元,總共涉地 14 萬平方米,相若於 四分三個維園。本土研究社黃肇鴻認為,現時規劃署的罰則太低,罰款較棕地作業者向地主繳交的租金更少。

長春社製作互動地圖:讀者可點選查看指引下四類土地分佈及位置;紅色為修訂指引後,被改納入為第二類「可獲臨時規劃許可」的土地。

本土研究社:猶如「永久特赦」  改指引或令棕地迅速擴張

黃肇鴻擔心,現時城規會通過新指引,「將以前不合法的事情改為合法,如果批准許可,是變相鼓勵以往做的違規行為。」他形容情況有如特赦,「特赦都只是一次性,但現時是永久都特赦,這樣的話規劃的底線是不停向後退。」他認為,城規會審批個案時應一併考慮申請地段過往的發展歷史,若用地有曾被破壞的跡象、屬「先破壞後建設」的個案,不應該輕易獲批。不過,他說參考過往例子,城規會一般都未有參考同一地段過往的違例個案。 

他憂慮「先破壞後建設」的情況,會蔓延至其他未改指引的土地,「或有人會用一模一樣的方法,將一個地方整爛晒,再去改指引,都有這樣的可能。」黃肇鴻指出,今次通過新指引或令棕地擴散問題愈趨嚴峻,他舉例指政府在 2008 年更改同一指引,將元朗廈村及洪水橋一帶分類為第一類地區,令棕地在該處迅速擴張。他又指,當年更改指引涉及範圍只有 36 公頃,而今次涉 320 公頃,棕地擴散或較以往更嚴重。

本土研究社黃肇鴻
本土研究社成員黃肇鴻形容,今次修改指引猶如「永久特赦」違例發展,憂令棕地擴散問題愈趨嚴峻。

長春社公共事務經理吳希文也憂慮日後會有更多人,利用已被違法破壞的土地申請改劃用途,因這樣或會增加申請獲批的機會。他指,從不少城規會的規劃申請中觀察到,即使新申請人與過去違例者未必為同一人、地段過往違例責任未必與新申請人有關,但是新申請人一般都會揀選已平整的土地,以土地已被破壞的「既定事實」,指出土地沒有生態價值,以增加獲批許可機會。

城規會委員:違例紀錄是考慮因素

浸會大學生物系教授黃煥忠是城規會委員,他個人認為,政府非因過往的違規作業而更改土地用途,而是新分類的選址在現行政策下,更適合用來發展成露天倉庫或作棕地用途。他認為,「先破壞、後發展」一說並不成立。他解釋:「假設有一個森林,政府不會因為有人在正中間建屋、破壞了那塊地,便容許對方繼續建屋。」

有不願具名的城規會委員表示,如在規劃申請的用地上本身有違例個案,或申請人過往有違規記錄,都是城規會的考慮因素,「如果有個別申請人經常申請,他申請完都總是違規的,我們都會考慮他是否真的會執行承諾。」他表明,亦會考慮「破壞」發生的時間,他舉例指假設有人填平魚塘,「如果填塘是在 40 年前發生,審視的基線就未必是魚塘,但如果該處上月仍是魚塘,現時要再填平,審視的基線就會是魚塘。」他強調要就每宗申請個別考慮,難以一概而論。

規劃署回覆表示,修訂指引旨在增加第二類地區、即較大機會容納棕地作業的土地範圍,但不等同這些土地一定可以用作露天貯物或港口後勤用途,因申請人仍須按《城規條例》提交申請。城規會會根據個別情況,參考相關規劃因素及技術評估,證明申請不會對附近地區造成不良影響,如交通、環境、生態等,或技術問題能否透過附帶條件而獲解決,考慮是否批給規劃許可。

在逢吉鄉新分類範圍,有已閒置農地被舖滿碎石及棄置廢料。
在逢吉鄉新分類範圍土地,有已閒置農地被舖滿碎石及棄置廢料。

集誌社小檔案:鄉郊範圍規劃指引分四類 有何分別?

城規會四月更改的規劃指引,將新界地區 16 幅約 320 公頃,原屬第三、第四類別土地改劃為第二類別,供委員審批露天貯物及港口後勤用途的棕地作業申請。

規劃指引將鄉郊範圍土地分為四類:第一類是當局認為適合作棕地用途,棕地作業的申請屬「當然核准」;第二類是未有清晰規劃意向、即將受大型基建工程影響、鄰近棕地作業,如政府部門沒負面意見,而居民不予反對,申請可獲最長三年的臨時許可;第三類地區的申請通常不會從優考慮;第四類地區是指有魚塘或濕地,或生態易受破壞的地區,申請通常會遭到否決。城規會強調,重新分類非縱容「先破壞、後建設」,會按個別情況,考慮每項規劃申請。