市建局去年五月公布九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃，圖則上有一個代表主地盤範圍的鮮紅色大框， 近中心位置卻有一個細框，將樓齡近九年的單幢私樓「御．門前」，剔出發展範圍。這意味著，重建動工之時，「御門．前」將被地盤「圍困」長達 15 年。當重建完成後，這樓高 27 層的單幢私樓，將被七幢 36 至 41 層高的新樓包圍。
推土機快來到家門前，在過去一年，「御門．前」的工程師、測量師業主，透過專業知識，試圖令住戶關注事件。業主自嘲成為「被動釘子戶」，他們向區議員求助、到市建局拉橫額、去城規會交請願信，也試過提交反對申述、出席公開會議發聲質疑。不過，城規會在四月中決定不接納他們的反對申述，通過發展計劃，呈交行政會議核准。
維權抗爭無功而還，當重建巨輪啟動，中產業主如何對抗「被發展」的命途？
攝影：Nasha Chan
2014 年落成的「御門．前」，位處九龍城街市對面，正門入口是落地大玻璃窗，大堂的地板牆壁都舖上雲石，是這年代新樓的典型風格。升降機在二樓會所一開門，一幅白底黑字、印上「市建局坑害『御門前』住戶！」的大字橫幅映入眼簾。甫進到香檳金色的會所，有業主笑說，這是為記者而準備的橫額。
測量師業主：發夢都沒想到會有這樣的規劃
單幢式的「御門．前」有 67 伙，八名業主和住戶接受訪問，他們是本地專業人士、也有內地業主和「港漂」。來自內地的業主余先生，在訪問中重覆說，「御門．前」的街坊成了「被動釘子戶」；擁有測量師資格的業主馮先生說，買樓前有料到有朝會面對舊區重建，「但發夢都沒想到會有這樣的規劃。」
市建局在去年 5 月 27 日公布重建計劃，到整個重建範圍內進行凍結人口調查。不過，「御門．前」被剔除在發展範圍外，住戶無一被知會重建項目，不少住戶直至看到新聞才恍然大悟。
環境工程師業主繪 3D 圖 助街坊理解發展影響
業主立案法團成員何天杰是環境工程師，他以市建局公布的圖則，自行繪製 3D 圖，深感事態不妙。計劃下，多幢新住宅會包圍著「御門．前」興建，「市建局給予的圖片，都只是平面圖。我們很多業主最初都不是很清楚，情況去到多嚴重，很多街坊亦不知道這些樓會起到多高、變成甚麼樣子。大家只知有點高，大家都想像不到。」
市建局去年五月公布的圖則顯示，「御門．前」所在範圍，重建後是住宅區域，建築物高度限制會由現時的 80 至 100 米放寬至 160 米。介乎候王道、衙前塱道、南角道、龍崗道的主地盤內，將興建高 143 至 160 米的七幢新樓，供應 4350 伙住宅。設計圖中，一幢樓高 41 層、高達 160 米的樓宇，從三面包圍只有 27 層、100米高的「御門．前」。
工程師儲蓄十多年 花千萬置業 憂孩子在地盤旁成長
記者每次與何天杰見面，他都會帶備電腦，以 3D 圖像解說「御門．前」在重建下的情況。談到樓宇將如何被地盤影響，他總滔滔不絕，因其專業和工作，就是評估地盤工程對周遭環境的影響。他分析，「御門．前」位處地盤中心，雖然市建局表明工程將分階段進行，不會同時被四面進行中的工程包圍，但他認為，噪音及粉塵必然會影響到住戶，「市建局說為減低地盤的粉塵，可要求地盤每小時射一次水，哪有地盤可長期濕漉漉？」
何天杰一畢業便任職工程師，儲蓄十多年、再配合父母幫助，才湊合到首期，在 2019 年以接近 900 萬，購入「御門．前」逾 400 尺的兩房單位；供款期長 20 多年，每月要用三分一收入供樓。
他說，最初選擇九龍城，是因為地區配套良好、鄰近地鐵站，加上位處的 41 區校網，是名校林立之地，原本打算在這裡住 20 至 30 年，「我真的認為現時的九龍城是很好住的地方。」
太太剛懷孕五個月，最近挺著孕肚，陪同何天杰受訪。何天杰坦言，宣布九龍城重建後，他不時發惡夢。 在太太懷孕後，一想到年幼孩子可能要在地盤附近長大，更令他焦慮。何太這時插話：「工程開始後，孩子都差不多上學了，難道我每日都要安排他在外面上不同興趣班，夜晚才接孩子回家，以避開工程？」
「成功爭取」市建局會晤、改設計
過去一年，何天杰和其他「御門．前」住戶做了不少功夫，盼喚起外界關注。在市建局公布計劃的三周後，他們在去年六月到城規會遞交請願信、又到市建局總部外拉橫額抗議，傳媒反應冷淡、無人到場採訪，卻成功爭取市建局兩次會面。
業主在六月首次會議上展示 3D 圖片，質疑樓高 41 層的樓宇從三面包圍「御門．前」， 市建局在會上指規劃圖則是初稿、承諾會更改設計。在七月份的第二次會面中，市建局帶來新設計，原先接近三面包圍「御門．前」的高樓、只會遮擋樓宇的東南方，新設計也擴闊了樓宇西南面的距離。
市建局更改設計後，何天杰再繪製 3D 圖，「御門．前」不再被三面包圍，但業主仍對通風、採光問題存疑慮。
不過，一眾業主對於新設計仍存疑慮，因七幢新建的樓宇，高度仍維持 143 米至 160 米不等，憂會影響「御門．前」的通風及採光，施工期間的噪音及粉塵問題，也令業主關注，要求再開會跟進。今次市建局未有讓步，只表示局方做過測試、之後會補充相關數據及更多文件供業主參考，局方之後未有再與業主會面。
市建局回覆《集誌社》查詢時指，局方在初次聽取意見後，已就業主關注額外就日照、視覺、空氣流通及通道設計多方面進行技術評估，並落實多項措施，使重建後的新建築和「御門‧前」的設計更互相配合。市建局已就各項修訂建議，安排第二次會面並充份解說，而居民在該會面中的提問，亦已經以書面作詳細回覆。
「御門．前」業主到市建局外拉橫額、到城規會遞交請願信，「成功爭取」市建局與法團會面。(相片由業主立案法團提供）
向城規會提反對申述 不被採納
重建計劃勢在必行，城規會去年十月底公布規劃草圖，公眾有兩個月時間查閱和作出書面申述，「御門．前」業主爭取在城規會發聲。城規會收到的 60 宗書面申述中，有 24 宗反對重建計劃，其中有 15 宗、即超過六成與「御門．前」相關。
其中一宗反對申述，來自擁有測量師資格的業主馮先生，他在申述中提到自己任職測量師的工作背景，故經常會在建築地盤工作，深知即使施工符合法例，業戶都要承受至少十年施工期間的噪音、建築塵埃、及物流「24小時全天侯影響」。他促請城規會和專業人員，基於專業否決市建局之方案。
有城規會委員對業主表同情
事與願違，城規會上月中討論公眾意見，設有公眾發言環節。一眾業主再次親身到城規會，質疑市建局如何解決施工期間的滋擾、及居民出入等問題。會議上，有委員對業主表達同情，認為可考慮將「御門．前」納入重建範圍中，提議遭其他委員反對，因住宅樓齡新、加上得不到大部分業主同意。大部分委員認為，市建局可與業主保持緊密溝通、解決業主提出的關注。
城規會同日決定不接納「反對申述」、不修訂發展計劃圖，正式呈交予行政會議批核。
學者籲局方將心比己 「能否在地盤中間生活」
中大地理與資源管理學系教授、未來城市研究所副所長伍美琴也認為，將樓齡新的「御門．前」 納入重建範圍並不可行，因做法不環保、不符城市可持續發展的概念。
不過，伍美琴認為，市建局要為在地盤中間的居民或業主制訂重置方案，如在重建期間為他們提供租金津貼、或找地方安置他們，「將心比己，著市建局的同事去住，能否接受在地盤中間生活？」
她批評，市建局現時的社會影響評估，只集中研究對於在重建範圍內的居民有何影響，但「御門．前」居民卻不被納入調查範圍是不理想，他們「短、中、長期都受重建影響」。
伍美琴指出，現時市區有不少單幢式插針樓，隨著市建局研究更多、更大規模的舊區重建，如深水埗、油旺及荃灣等地區，插針樓被排除在規劃圖則外的情況必然會再發生。因此，今次應該好好處理受影響居民的訴求，訂立良好的先例。
廿年前大角咀私樓被剔除重建
翻查市建局網頁上載的 81 個成功開展的重建項目，歷來只有兩個重建計劃將單幢樓宇包圍在地盤中間，「御門．前」是第二個。首個類似個案，是 2002 年大角咀櫻桃街重建項目海桃灣，範圍內的私人屋苑海明閣，當時樓齡只有八年，故未獲市建局劃入重建範圍，海明閣在施工期間一直佇立在地盤中心。
《集誌社》記者到海明閣實地觀察所見，只有 15 層的海明閣，現時被重建後落成、三幢樓高 35 至 44層的海桃灣遮擋部分日光，中低層單位被護老院和日間護理中心從兩面遮擋、高層單位則被海桃灣遮擋。比較櫻桃街重建項目及九龍城重建項目，後者重建牽涉的單位更多、地盤面積更廣。
小業主欲移民、賣樓 專業人士嘆：「是報應」
過去一年，何天杰與少數具備專業背景的業主，一直努力望令更多住戶關注重建帶來的影響。不過，自從市建局在第二次會見業主時，提出若最少八成業主同意、或考慮收購「御門．前」後，業主間的討論轉移至賠償金額高低上，頓令討論變得失焦。何天杰每當談到此處，總不欲多言。
願意接受訪問的八名業主和住戶，已是對事件較為上心的一群。其中八年前來港定居的「港漂」丘先生說，最初認為香港是法治之城，公務員質素高，對香港有信心，但今次事件「顛覆」了他的看法，「香港與我想像中有點出入，他們（市建局）也是為了利益而自行做些事情，他不告訴你會做甚麼事情，等到已經木已成舟，才要我配合。」丘先生近日忙著辦理移民，打算「潤」到加拿大或美國，被問到是否因今次重建計劃而離開，他只簡單說，「多種因素吧，大環境變了。」
「重建是由上而下，測量師、規劃師，只是配合計劃」
何天杰坦言，自己都有賣樓打算，但他反問「現時有誰會買？」他自嘲這是報應，笑說「以前都著上司不要接太多項目」。他說自己的專業知識使他更無奈，因明白重建項目是由上而下、層層下達指令，「所有人，包括顧問公司、測量師、規劃師，只是配合計劃而已」。說到自己努力反對無果，他哽咽「看不到任何一位香港市民有可參與的地方，這是我最失望的地方。」
他承認，自己一直不相信制度外的抗爭有效，因觀乎過去反對重建的聲音，在囍帖街、觀塘重建項目等等，都是以失敗告終。 何形容若有得選擇，他也希望可以找到當區區議員或關注事件的立法會議員求助，起碼可以增加議價能力、引起公眾討論，但現實只是在無奈掙扎，「在地區上，我見不到有任何可以協助我們的聲音。」
既然失敗是意料之內，為何還要發聲？「如果我連這件事都不去講，那我真的是有報應呀。」如果有更多人發聲，可能會帶來更多轉變。抗爭一年，節節敗退，推土機馬上就要開動，何天杰說，暫時只可電郵至特首、電郵給行會，他反問「還可以怎樣？」
何天杰說，自己的專業知識使他更無奈，因明白重建項目是由上而下、層層下達指令，所有人配合計劃。
集誌社小檔案
1．更改規劃圖則，能避免九龍城重建範圍內的插針樓問題嗎？
本土研究社成員黃肇鴻說，由於過往欠缺規劃，九龍城在放寬高度限制後，出現多棟與區內格格不入的插針樓。他認為，即使政府更改重建規劃圖則，都難以避免將插針樓納入重建範圍內。《集誌社》統計區內近 20 年落成的單幢式高樓，發現自 2002 年起，連同「御門．前」，九龍城一共有 14 幢單幢式的插針樓。
2．九龍城變天，不只在重建區？
市建局在今年一月的新聞稿提到，私人發展商在過去20、30年在九龍城區內推行不少重建項目，但這類單幢式的重建一般欠缺整全完善的土地規劃，對提升社區設施、優化道路網絡幫助不大，故市建局欲透過整合土地，改善整區的居住環境和宜居性。
本土研究社去年分析近十年地產新聞報道，發現九龍城截至去年最少有 43 幢舊樓被發展商收購，當中卻有 38 幢在重建範圍外。黃肇鴻質疑，現時市建區的規劃範圍，是有意避開發展商收購舊樓的位置。他認為未來九龍城除了市建局重建的住宅高樓外，仍會有多幢插針樓，九龍城現時低密度、 井井有條的街道面貌將不復見。（詳見以下由本土研究社製作的【九龍城重建收購調查地圖】，藍框為重建範圍，紅框為已被發展商收購的舊樓）
