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九龍城重建|市建局地盤包圍「御門.前」 中產業主反抗無效記

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市建局去年五月公布九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃,圖則上有一個代表主地盤範圍的鮮紅色大框, 近中心位置卻有一個細框,將樓齡近九年的單幢私樓「御.門前」,剔出發展範圍。這意味著,重建動工之時,「御門.前」將被地盤「圍困」長達 15 年。當重建完成後,這樓高 27 層的單幢私樓,將被七幢 36 至 41 層高的新樓包圍。

推土機快來到家門前,在過去一年,「御門.前」的工程師、測量師業主,透過專業知識,試圖令住戶關注事件。業主自嘲成為「被動釘子戶」,他們向區議員求助、到市建局拉橫額、去城規會交請願信,也試過提交反對申述、出席公開會議發聲質疑。不過,城規會在四月中決定不接納他們的反對申述,通過發展計劃,呈交行政會議核准。

維權抗爭無功而還,當重建巨輪啟動,中產業主如何對抗「被發展」的命途?

攝影:Nasha Chan

2014 年落成的「御門.前」,位處九龍城街市對面,正門入口是落地大玻璃窗,大堂的地板牆壁都舖上雲石,是這年代新樓的典型風格。升降機在二樓會所一開門,一幅白底黑字、印上「市建局坑害『御門前』住戶!」的大字橫幅映入眼簾。甫進到香檳金色的會所,有業主笑說,這是為記者而準備的橫額。

升降機在二樓會所一開門,一幅白底黑字、印上「市建局坑害『御門前』住戶!」的大字橫幅映入眼簾。
訪問當日,「御門.前」業主在會所拉起「市建局坑害『御門前』住戶!」的大字橫額。

測量師業主:發夢都沒想到會有這樣的規劃

單幢式的「御門.前」有 67 伙,八名業主和住戶接受訪問,他們是本地專業人士、也有內地業主和「港漂」。來自內地的業主余先生,在訪問中重覆說,「御門.前」的街坊成了「被動釘子戶」;擁有測量師資格的業主馮先生說,買樓前有料到有朝會面對舊區重建,「但發夢都沒想到會有這樣的規劃。」

市建局在去年 5 月 27 日公布重建計劃,到整個重建範圍內進行凍結人口調查。不過,「御門.前」被剔除在發展範圍外,住戶無一被知會重建項目,不少住戶直至看到新聞才恍然大悟。

市建局在去年 5 月公佈重建計劃,「御門.前」被剔除在發展範圍外。
市建局在去年 5 月公布重建計劃,「御門.前」被剔除在發展範圍外。

環境工程師業主繪 3D 圖 助街坊理解發展影響

業主立案法團成員何天杰是環境工程師,他以市建局公布的圖則,自行繪製 3D 圖,深感事態不妙。計劃下,多幢新住宅會包圍著「御門.前」興建,「市建局給予的圖片,都只是平面圖。我們很多業主最初都不是很清楚,情況去到多嚴重,很多街坊亦不知道這些樓會起到多高、變成甚麼樣子。大家只知有點高,大家都想像不到。」

市建局去年五月公布的圖則顯示,「御門.前」所在範圍,重建後是住宅區域,建築物高度限制會由現時的 80 至 100 米放寬至 160 米。介乎候王道、衙前塱道、南角道、龍崗道的主地盤內,將興建高 143 至 160 米的七幢新樓,供應 4350 伙住宅。設計圖中,一幢樓高 41 層、高達 160 米的樓宇,從三面包圍只有 27 層、100米高的「御門.前」。

業主立案法團成員何天杰是環境工程師,自行繪製 3D 圖盼引起業主關注。
業主立案法團成員何天杰是環境工程師,自行繪製 3D 圖引起業主關注;下圖為何天杰根據去年五月市建局公布圖則而製的 3D 圖,顯示「御門.前」(黃色示)被七幢新樓包圍。

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工程師儲蓄十多年 花千萬置業 憂孩子在地盤旁成長

記者每次與何天杰見面,他都會帶備電腦,以 3D 圖像解說「御門.前」在重建下的情況。談到樓宇將如何被地盤影響,他總滔滔不絕,因其專業和工作,就是評估地盤工程對周遭環境的影響。他分析,「御門.前」位處地盤中心,雖然市建局表明工程將分階段進行,不會同時被四面進行中的工程包圍,但他認為,噪音及粉塵必然會影響到住戶,「市建局說為減低地盤的粉塵,可要求地盤每小時射一次水,哪有地盤可長期濕漉漉?」

何天杰一畢業便任職工程師,儲蓄十多年、再配合父母幫助,才湊合到首期,在 2019 年以接近 900 萬,購入「御門.前」逾 400 尺的兩房單位;供款期長 20 多年,每月要用三分一收入供樓。

何天杰每次都帶備電腦解說「御門.前」在重建下的情況。
何天杰每次都帶備電腦解說「御門.前」在重建下的情況。

他說,最初選擇九龍城,是因為地區配套良好、鄰近地鐵站,加上位處的 41 區校網,是名校林立之地,原本打算在這裡住 20 至 30 年,「我真的認為現時的九龍城是很好住的地方。」

太太剛懷孕五個月,最近挺著孕肚,陪同何天杰受訪。何天杰坦言,宣布九龍城重建後,他不時發惡夢。 在太太懷孕後,一想到年幼孩子可能要在地盤附近長大,更令他焦慮。何太這時插話:「工程開始後,孩子都差不多上學了,難道我每日都要安排他在外面上不同興趣班,夜晚才接孩子回家,以避開工程?」

從御門.前天台外望現時景致開揚,下望可見到部分衙前塱道、南角道、齜崗道的重建範圍。
從「御門.前」天台外望現時景致開揚,下望可見到部分衙前塱道、南角道、龍崗道的重建範圍。

「成功爭取」市建局會晤、改設計

過去一年,何天杰和其他「御門.前」住戶做了不少功夫,盼喚起外界關注。在市建局公布計劃的三周後,他們在去年六月到城規會遞交請願信、又到市建局總部外拉橫額抗議,傳媒反應冷淡、無人到場採訪,卻成功爭取市建局兩次會面。

業主在六月首次會議上展示 3D 圖片,質疑樓高 41 層的樓宇從三面包圍「御門.前」, 市建局在會上指規劃圖則是初稿、承諾會更改設計。在七月份的第二次會面中,市建局帶來新設計,原先接近三面包圍「御門.前」的高樓、只會遮擋樓宇的東南方,新設計也擴闊了樓宇西南面的距離。

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市建局更改設計後,何天杰再繪製 3D 圖,「御門.前」不再被三面包圍,但業主仍對通風、採光問題存疑慮。

不過,一眾業主對於新設計仍存疑慮,因七幢新建的樓宇,高度仍維持 143 米至 160 米不等,憂會影響「御門.前」的通風及採光,施工期間的噪音及粉塵問題,也令業主關注,要求再開會跟進。今次市建局未有讓步,只表示局方做過測試、之後會補充相關數據及更多文件供業主參考,局方之後未有再與業主會面。

市建局回覆《集誌社》查詢時指,局方在初次聽取意見後,已就業主關注額外就日照、視覺、空氣流通及通道設計多方面進行技術評估,並落實多項措施,使重建後的新建築和「御門‧前」的設計更互相配合。市建局已就各項修訂建議,安排第二次會面並充份解說,而居民在該會面中的提問,亦已經以書面作詳細回覆。

御門.前」業主到市建局外拉橫額、到城規會遞交請願信,「成功爭取」市建局與法團會面。(相片由業主立案法團提供)

向城規會提反對申述 不被採納

重建計劃勢在必行,城規會去年十月底公布規劃草圖,公眾有兩個月時間查閱和作出書面申述,「御門.前」業主爭取在城規會發聲。城規會收到的 60 宗書面申述中,有 24 宗反對重建計劃,其中有 15 宗、即超過六成與「御門.前」相關。

其中一宗反對申述,來自擁有測量師資格的業主馮先生,他在申述中提到自己任職測量師的工作背景,故經常會在建築地盤工作,深知即使施工符合法例,業戶都要承受至少十年施工期間的噪音、建築塵埃、及物流「24小時全天侯影響」。他促請城規會和專業人員,基於專業否決市建局之方案。

御門前業主抗爭一年無效記

有城規會委員對業主表同情

事與願違,城規會上月中討論公眾意見,設有公眾發言環節。一眾業主再次親身到城規會,質疑市建局如何解決施工期間的滋擾、及居民出入等問題。會議上,有委員對業主表達同情,認為可考慮將「御門.前」納入重建範圍中,提議遭其他委員反對,因住宅樓齡新、加上得不到大部分業主同意。大部分委員認為,市建局可與業主保持緊密溝通、解決業主提出的關注。

城規會同日決定不接納「反對申述」、不修訂發展計劃圖,正式呈交予行政會議批核。

學者籲局方將心比己 「能否在地盤中間生活」

中大地理與資源管理學系教授、未來城市研究所副所長伍美琴也認為,將樓齡新的「御門.前」 納入重建範圍並不可行,因做法不環保、不符城市可持續發展的概念。

不過,伍美琴認為,市建局要為在地盤中間的居民或業主制訂重置方案,如在重建期間為他們提供租金津貼、或找地方安置他們,「將心比己,著市建局的同事去住,能否接受在地盤中間生活?」

中大地理與資源管理學系伍美琴教授籲市建局將心比己 
中大地理與資源管理學系教授伍美琴籲市建局將心比己,「能否接受在地盤中間生活?」

她批評,市建局現時的社會影響評估,只集中研究對於在重建範圍內的居民有何影響,但「御門.前」居民卻不被納入調查範圍是不理想,他們「短、中、長期都受重建影響」。

伍美琴指出,現時市區有不少單幢式插針樓,隨著市建局研究更多、更大規模的舊區重建,如深水埗、油旺及荃灣等地區,插針樓被排除在規劃圖則外的情況必然會再發生。因此,今次應該好好處理受影響居民的訴求,訂立良好的先例。

廿年前大角咀私樓被剔除重建 

翻查市建局網頁上載的 81 個成功開展的重建項目,歷來只有兩個重建計劃將單幢樓宇包圍在地盤中間,「御門.前」是第二個。首個類似個案,是 2002 年大角咀櫻桃街重建項目海桃灣,範圍內的私人屋苑海明閣,當時樓齡只有八年,故未獲市建局劃入重建範圍,海明閣在施工期間一直佇立在地盤中心。

《集誌社》記者到海明閣實地觀察所見,只有 15 層的海明閣,現時被重建後落成、三幢樓高 35 至 44層的海桃灣遮擋部分日光,中低層單位被護老院和日間護理中心從兩面遮擋、高層單位則被海桃灣遮擋。比較櫻桃街重建項目及九龍城重建項目,後者重建牽涉的單位更多、地盤面積更廣。

大角咀海明閣
位於大角咀,單幢、樓高 15 層的海明閣,被重建後落成、三幢樓高 35 至 44 層的海桃灣遮擋部分日光。(陳朗熹攝)

小業主欲移民、賣樓 專業人士嘆:「是報應」

過去一年,何天杰與少數具備專業背景的業主,一直努力望令更多住戶關注重建帶來的影響。不過,自從市建局在第二次會見業主時,提出若最少八成業主同意、或考慮收購「御門.前」後,業主間的討論轉移至賠償金額高低上,頓令討論變得失焦。何天杰每當談到此處,總不欲多言。

願意接受訪問的八名業主和住戶,已是對事件較為上心的一群。其中八年前來港定居的「港漂」丘先生說,最初認為香港是法治之城,公務員質素高,對香港有信心,但今次事件「顛覆」了他的看法,「香港與我想像中有點出入,他們(市建局)也是為了利益而自行做些事情,他不告訴你會做甚麼事情,等到已經木已成舟,才要我配合。」丘先生近日忙著辦理移民,打算「潤」到加拿大或美國,被問到是否因今次重建計劃而離開,他只簡單說,「多種因素吧,大環境變了。」

御門前業主接受訪問
圖左一至五為「御門.前」業主諶女士余先生、何天杰、「港漂」丘先生以及擁有測量師資格的馮先生。

「重建是由上而下,測量師、規劃師,只是配合計劃」

何天杰坦言,自己都有賣樓打算,但他反問「現時有誰會買?」他自嘲這是報應,笑說「以前都著上司不要接太多項目」。他說自己的專業知識使他更無奈,因明白重建項目是由上而下、層層下達指令,「所有人,包括顧問公司、測量師、規劃師,只是配合計劃而已」。說到自己努力反對無果,他哽咽「看不到任何一位香港市民有可參與的地方,這是我最失望的地方。」

他承認,自己一直不相信制度外的抗爭有效,因觀乎過去反對重建的聲音,在囍帖街、觀塘重建項目等等,都是以失敗告終。 何形容若有得選擇,他也希望可以找到當區區議員或關注事件的立法會議員求助,起碼可以增加議價能力、引起公眾討論,但現實只是在無奈掙扎,「在地區上,我見不到有任何可以協助我們的聲音。」

既然失敗是意料之內,為何還要發聲?「如果我連這件事都不去講,那我真的是有報應呀。」如果有更多人發聲,可能會帶來更多轉變。抗爭一年,節節敗退,推土機馬上就要開動,何天杰說,暫時只可電郵至特首、電郵給行會,他反問「還可以怎樣?」

何天杰

何天杰說,自己的專業知識使他更無奈,因明白重建項目是由上而下、層層下達指令,所有人配合計劃。

集誌社小檔案
1.更改規劃圖則,能避免九龍城重建範圍內的插針樓問題嗎?

本土研究社成員黃肇鴻說,由於過往欠缺規劃,九龍城在放寬高度限制後,出現多棟與區內格格不入的插針樓。他認為,即使政府更改重建規劃圖則,都難以避免將插針樓納入重建範圍內。《集誌社》統計區內近 20 年落成的單幢式高樓,發現自 2002  年起,連同「御門.前」,九龍城一共有 14 幢單幢式的插針樓。

2.九龍城變天,不只在重建區?

市建局在今年一月的新聞稿提到,私人發展商在過去20、30年在九龍城區內推行不少重建項目,但這類單幢式的重建一般欠缺整全完善的土地規劃,對提升社區設施、優化道路網絡幫助不大,故市建局欲透過整合土地,改善整區的居住環境和宜居性。

本土研究社去年分析近十年地產新聞報道,發現九龍城截至去年最少有 43 幢舊樓被發展商收購,當中卻有 38 幢在重建範圍外。黃肇鴻質疑,現時市建區的規劃範圍,是有意避開發展商收購舊樓的位置。他認為未來九龍城除了市建局重建的住宅高樓外,仍會有多幢插針樓,九龍城現時低密度、 井井有條的街道面貌將不復見。(詳見以下由本土研究社製作的【九龍城重建收購調查地圖】,藍框為重建範圍,紅框為已被發展商收購的舊樓)