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九龍城重建|樓齡 27 年就被收購 業主不滿蝕讓 市建局:若剔出日後缺發展潛力

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市建局前年五月公布九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃,去年九月刊憲,一直未有業主反對重建計劃。市建局今年四月底提出以實用面積呎價 14,599 元收樓,令一眾業主大失預算。

30 出頭的周先生也是「苦主」之一。 2020 年,他以約 300 萬購入聯景閣一個單位。當時周剛成婚不久,打算生兒育女,單位是位處名校網中較平及入門的選擇;加上大廈當時樓齡 24 年, 在同區不算舊樓。在未有小孩前,加上單位一直有租客,他便繼續將單放租收租。

不過,市建局在他買樓一年多後,就公佈重建計劃,當時這層樓,樓齡只有 25 年。周先生當時不以為然,因認為作為業主會獲合理賠償。但是,按市建局最新公佈的估價加賠償,他最終最多可獲 260 萬元,要蝕 30至 40 萬元。

周先生認為,要「蝕賣」物業給市建局並不合理,他曾在 5 月初舉行的業主大會上曾提問,市建局收樓重建,但他要倒貼幾十萬,市建局曾否接獲「蝕讓」個案?市建局高級經理(收購及遷置)江文傑即場回覆稱,市建局是以市價收購,「呢個自由市場,大家業主係可以考慮接唔接受,唔接受最後都係政府去收地。」

周先生回憶起,當時聽到市建局的回應「嬲爆」,因現時並非自願賣樓,只是因為該處要重建發展而被強行收地,以致他一定要賣樓:「完全唔係自由市場,係好自由咁揀蝕多定蝕少畀你。」

現時,周生為此相當苦惱,因這是他用盡所有資源購入的單位。他說,買樓時單位當時只做到六成按揭,周先生為「一炮過」繳付四成、過百萬的首期,除了拿出他工作十年的積蓄,更向親朋好友借錢,才勉強成功上車。若再要蝕錢,周生坦言,不知怎能。

《集誌社》統計,在九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃的 83 幢私人樓宇,有 21 幢、即 25 % 是樓齡只有 50 年以下的「年輕」樓宇。周先生所持的單位就是樓齡最「年輕」的聯景閣,市建局公佈重建時只得「25 歲」,現時要被收購,也只得「 27 歲」。記者從外觀察,雖然聯景閣因高度限制,也被設計成低矮平房,但其淡黃色的外牆仍相較其他唐樓簇新。

市建局回覆查詢時表示,個別大廈的樓齡並非市建局開展各重建項目的單一考慮因素,如單以樓齡作為決定重建項目範圍的考慮因素,而欠缺對整個小區作整全規劃,只會令零散分佈的單幢式住宅項目以「見縫插針」的形式出現,加劇規劃「碎片化」情況,難以達致市區更新帶來的效益。

市建局又回覆聯景閣的個案,稱該樓宇雖然在 1996 年落成,但由於它在政府撤銷建築物高度限制前興建,樓高只有六層,亦沒有升降機,表明重建可令樓宇為成「現代化樓宇」。市建局稱,若將此類樓宇剔出重建發展範圍,當其周邊的重建項目落成時,這些「單幢樓」便會相對缺乏發展潛力,對私人發展商而言亦沒有大的誘因作重建收購。

此外,翻查市建局過去十年在的物業收購價 ,是次收購價屬七年來最低,較 2017 年以每呎 15383 元收購九龍城「庇利街/榮光街」、「鴻福街/啟明街」及「榮光街」少  784 元,十年來的在九龍城的收購呎價僅高於「春田街/崇志街」項目。以中原城市領先指數作為參考,在今年 4 月出價時,中原城市領先指數數值,亦是眾多九龍城重建項目當中第二低。

市建局行政總監韋志成今年三月底在網誌提到,2023 盛德街項目招標,回標價遜於預期, 出現「高買低賣」、影響市建局財務。

民建聯九龍城區議員吳寶強在業主大會上表示,呎價 $14599 的價錢,令街坊遠遠買不到本區的樓宇,「好多街坊住咗幾十年,都好想喺原區住返」。吳寶強又說,重建範圍位處名校校網區,不少街坊都在意能否在原區居住。他列舉現時九龍城同區樓盤的樓價,如有 20 年樓齡的成龍居,及有 10 年齡的曉薈,樓價每呎均逾 1.6 萬元,指出現時 14599 的每呎收購價,令街坊難以原區回遷。

育有一名 6 歲女兒的倪生,女兒雖就讀直資學校,不過作為家長,而且持續關注九龍城重建的街坊,曾就重建搬出校網一事去信市建局,向市建局查詢如街坊被收樓, 又搬離九龍城,「是否冇資格再讀九龍城嘅學校?」卻一直沒獲回覆。

50 歲的倪先生,五歲就搬進九龍城居住,同一間屋,見證他由孩童時期到成家立室,整整 45 年。倪生熱愛九龍城,九龍城對他來說,是充滿回憶的地方。自市建局公佈九龍城重建後,倪生就積極表達及反映重建規劃所出現的問題,並與十多名街坊一同想出「延長搬遷期」、「將『相關費用津貼』時限,從1年延長到至少2年」等訴求,往城規會、立法會反映意見,但行動接近兩年,他都認為意見沒獲重視。

現時,倪先生認為,盡了力表達便算,形容心態是「含淚接受重建」:「我其實係希望可以開心咁走,點解會麻木?就係見到太多(人)都係唔開心咁走,好似新界收地,都係有啲人畀人趕走⋯⋯而家個時代又唔同咗,點解(市建局)唔可以做好少少個形象,係要做到個個拍枱拍櫈咁鬧呢?」

走進倪生的家,間格方正 ,不過,細心望天花板的角落,已有鋼筋外露。他居住的大廈樓高 10 層,樓齡已達 57 年。倪生指出,物業由其家人持有,他個人認為收購價低,但家有長者,需考慮是否方便照顧、及考慮其他親人的意願。因此,就算呎價較預期低,一家也正考慮市建局的出價。他坦言,最終會否接受出價,與價格公道與否已沒關係,只是視乎家中情況,嘆「每人屋企情況都唔同。」

《集誌社》向市建局查詢,出價為七年最低的原因、為何在政府刊憲後半年才出價,如何回應被指「有意於樓價下行時延遲出價」的質疑。市建局回覆指,不會根據樓市的狀況去決定提出收購建議的時間,否認被指是「有意於樓價下行時延遲出價」;市建局重申,提出的呎價是按照既定程序,委託經公開抽籤選出的七間獨立顧問公司,在今年4月份進行評估,價格是假定同一地區七年樓齡的假設重置單位之呎價,即比較項目附近地區,具有類近特點以及交通方便程度物業而訂定,並沒有既定的區域範圍。

記者另查詢,市建局會否對「蝕讓」單位的業主作出賠償?市建局稱,按現行機制,個別業主購入單位的價格不是釐定收購建議的因素,市建局是根據物業的市值及其佔用狀況釐定向業主發出的收購建議。