九龍城重建 3｜崇麟鞋業　58 年老店　原區覓舖自救　用賠償金賭一賭　現況如何？　　

深度
2025-10-01
8:30 am
集誌社記者

「此乃市區重建局物業，請勿闖進及擅自使用。」在九龍城衙前塱道 82至 84 號「崇麟鞋業」鐵閘外，貼上市建局告示。告示旁邊，還貼上幾張手繪和電子地圖，寫有「新地址」、「請移玉步獅子石道 86 號地下」。

「我𠵱家揸住鑰匙都入唔到去喇，原本屬於自己嘅地方，原來𠵱家唔係喇。」

隨衙前圍道及賈炳達道重建計劃展開，於 1967 年開立的崇麟鞋業，沒有回遷資格，原有舖位將成其他店舖過渡經營的地址。不少老店就此選擇結業，但鞋店第二代負責人 Tella 未言休，搬舖至兩條街外的獅子石道重開。

那年 18 歲，站在檔口想着：「自己未來係唔係要企喺個檔口，呢個就係我終生嘅職業呢？」，到要重建離開一刻，內心感嘆：「原來日子過得咁快。」由往昔面朝鳥語花香的公園、遷至人來人往的大街，一切尚在適應。面對較高昂租金，不知可捱多久，但笑容親切的 Tella，本着推介優質鞋款的心，只盼「做得一年得一年」。

崇麟鞋業第二代負責人 Tella 未言休，搬舖至兩條街外的獅子石道重開。

繼承父業的賣鞋少女

沿昔日的賈炳達道走，可看到兩個寫着「崇麟」的舖位，一個是「崇麟國產百貨」，一個是「崇麟鞋業」。前者是一個由鐵皮搭建的小檔口，於 1967 年由 Tella 偷渡來港的潮州人父親創立；後者則是 Tella 一家所住的衙前塱道 82 至 84 號大廈重建後，她於 1988 年提議父親租下的地舖。

2023 年，記者曾採訪「崇麟國產百貨」（圖右），記者今年八月再到訪，「百貨」的舊舖位已被收回（圖左）。

九龍城重建速度之快，可以月體現，記者九月再到訪，「崇麟國產百貨」的小檔口已被拆掉。

兒時小販檔　有幸福感覺

父親開立崇麟百貨時，Tella 只得三歲。店內售賣各種生活百貨，像是雙妹嚜花露水、翹頭髮的「龜殼」，還有賣予小朋友的飾物、小手袋、玩具，教年紀輕的 Tella 十分喜愛：「雖然好似係小販檔，但都有一種幸福嘅感覺，覺得自己個檔口好豐富，屋企需要用嘅嘢乜都有。」到升上中學，她開始不太喜歡「小販」的名字、覺得好像較低檔次，於是在家課冊父親職業一欄，總會填上「商人」。

百貨店其後漸漸轉型為專售鞋履，18 歲那年，Tella 中學畢業，應父親要求，全職在鞋店幫忙。她形容是「冇得選擇」——當時九龍城成衣店、酒樓林立，開工鞋很好賣，鞋店生意十分好，父親一人做不來，「有種責任，要幫爸爸手」。她是家中長女，還有七個弟妹要照顧，「呢個係必須要有嘅承擔。」

喜歡語文、想做翻譯、成績不俗，卻要繼承家業打理鞋舖，Tella 不諱言曾感不滿。像是貪靚、喜歡穿着斯斯文文的她，只能穿 T 裇牛仔褲站在街邊檔口、還要粗魯地爬木梯上上落落；她亦不擅長主動與客人攀談。

但責任一旦落在肩上，「咁你就要改變」——自問不擅做生意的 Tella，將讀書的認真態度放在經營店舖上，觀察父親如何以潮州話與客人溝通，用心思考如何與客人維繫關係、如何擴充業務。對她來說，一切也是成長的過程，「諗吓點樣將一啲嘢做好佢，令到就算卑微嘅工作都有佢嘅價值。」

不獲回遷的「老字號」

未拆卸前的九龍城寨，正正位於崇麟鞋業對面。Tella 憶述，當時不少偷渡來港的人聚居九龍城，檔口外常擠得水泄不通，「唔使點做都有生意」；九龍城街市兩邊也非常熱鬧，路上滿佈小販，賣菜、賣海鮮、賣雞仔、賣蛤𧊅，什麼種類也有。但隨城寨和機場拆遷，大量人口遷出、老化，生意下滑，「由非常之熱鬧、熱鬧之中團結嘅地方，一路一路睇住佢靜。」

早在得悉重建的數年前，Tella 腦海已浮現，建自 1950 年代的小檔口「幾時拆」的想法——她覺得區內舊樓多、人口結構難以逆轉，與其插針地起一兩棟新樓，將九龍城「重新嚟過」可能更好。

她認同重建大方向，但真正來臨還是不好受。2022 年 5 月，市建局宣布展開「衙前圍道／賈炳達道發展計劃」，Tella 還是感到「好突然」：「好似你（疫情）面對咁多困難，啱啱先好似停咗落嚟，好似有啲希望可以重新嚟過、可以唞吓氣喇，但係呢個希望又好似收返。」

舊舖已被市建局收回，Tella 說：「我𠵱家揸住鑰匙都入唔到去喇，原本屬於自己嘅地方，原來𠵱家唔係喇。」

連結社區老店非經營潮泰飲食　未獲邀回遷

Tella 不諱言，最初「好天真」，以為自己是潮州人、又在區內紮根幾十年，市建局會原區安置：「到時舖頭咪好巴閉，可以轉一個新商場！」但市建局一直未有派人與她接觸、了解她的需要。直至去年她才知道，只有潮泰相關食肆及「老字號」餐廳，才有回遷資格，即使她持小販牌，也「連街市都冇資格入（回遷）」。

有人曾問 Tella：「老字號又點呢？就算畀你做咗半世紀，咁又點呢？咁係唔係代表你要優先呢？」Tella 語氣難掩一絲慍怒，發問者是誰她不欲多提，但她憶起，從小到店舖幫忙，見證父親與街坊感情深厚、積極參與潮州人社區事務，像早年每年借出舖位辦盂蘭勝會的儀式、年底在樂善堂門口祭祀還神，「我哋街坊鄰里嘅關係，係同呢個小社區有連結。」

對她而言，「老字號」與社區不僅是買賣的關係，還有生活和精神上的連繫。自問經營多年，有一定的號召力，若容許原區重置，「我哋啲老熟客非常多，佢哋見到我哋好開心、嚟買鞋又好開心，咁係咪其實大家都會有個得益呀？」，「只不過係人與人之間有一個橋樑已經搭咗喺度，畀嗰道橋繼續去延伸啫」。

店內有售魚網拖、繡花拖，雖毛利不多，但 Tella 不會放棄，她說這些鞋好穿又耐用，是很地道的生活氣息。

店裡不少銷售多年的品牌，實用又有質素， Tella 很欣賞、也覺得很值得推廣。「依然有希望嘅時候，我都覺得畀啲生存空間呢盤貨啦。」

自行覓舖重開

無法回遷既成事實，Tella 選擇積極面對，拿市建局的賠償「賭一鋪」，自己幫自己找舖位。「我一路都冇諗過要停」，她沒猶豫。「最主要係自己都係一個鍾意做嘢人，真係唔想停、未想停。」

Tella 的目標是在同區覓舖，雖說很多客人已不再居於九龍城，但她憂他們已去慣這區，搬去另一區的風險很大。Tella 在去年底，獲市建局安排地產中介協助物色新舖，但結果不理想，兩萬多元的租金舖位太小、沒有貨倉；面積較大的，租金又更貴。

市道差、租金貴，Tella 一度打算放棄搬舖念頭、只在舊舖「做到最後」。直至今年三月，無意中發現獅子石道 86 號招租，一問之下，原來業主是鞋店熟客，原經營服裝店的她正打算退休。Tella 看中舖頭的格局和裝潢，與業主一拍即合，今年 5 月 25 日起花三日搬舖，27 日結束衙前塱道的店舖，翌日便在獅子石道重開。

搬舖後成本增加，但 Tella 沒有加價，「𠵱家加價？唔掂㗎喎，唔係太好。」她說經濟環境差，連學生鞋也可以淘寶，增加了的外勞不會買本地勞工鞋，酒樓結業，連水鞋銷量都受影響。

舊舖對面就是公園，鳥語花香，搬到新舖後，翠綠的環境再不復見。

「感覺好陌生。」從小在舊舖長大，「我返嗰度就好似返屋企咁」，來到新舖，連街上經過的人也很「生面口」，「樣樣嘢都好似要從頭嚟過，啲客戶要重新再去搵、重新建立返個關係。」而且以前對面就是公園，鳥語花香，但在這裡，「望出面又唔係樹，又聽唔到雀仔聲，唔好話啲貓唔習慣，我都唔習慣。」

「慢慢嚟，諗唔到嘅，由得佢先」，Tella 這樣告訴自己。她將貨品重新排列成心目中的樣子，一段時間後也慢慢有熟客過來，讓她的心定了一點。搬舖兩個月，她說，那種進店如返家的感覺，「依家開始（有），開始習慣。」

與許多九龍城店舖一樣，崇麟鞋業也有貓店長，全身雪白的妹妹今年已 24 歲。

這兩年間，Tella 和貓店長由舊舖搬到新店，大家都在適應環境當中。

新店較不起眼，Tella 說有熟客去錯了九龍城廣場、亦有人走完整條獅子石道也錯過，但他們仍鍥而不捨要找到 Tella 的店舖，教她感動。

進步的契機

踏入六旬才來搬舖，Tella 視為契機，讓這盤生意有進步空間。搬到新舖後，人流增加了，Tella 亦意外收獲了新的客人——有些住在九龍城的街坊，原來從沒走過去舊舖那邊，不知道該處有鞋店，「我以為人人都識我啦，原來唔係喎，你太睇高你自己啦」。新店空間也較舊舖深，環境舒服了，客人可花更多時間選購心儀鞋款，亦少了人講價。

雖然生意略有改善，不過仍談不上好、租金亦始終較舊舖高。Tella 深明，以往自己是「交開平租」——任租客近 40 年，以往經濟最好的八、九十年代，業主也僅加租約百分之十幾，至市道下滑，她寫信予業主訴說經營困難，對方又願一併下調相鄰八個舖位的租金：「呢種業主喺香港嚟講真係唔係多，佢唔淨係睇數字、睇收益，會同你同舟共濟。」

失去了以往的「避風塘」，踏進現實世界，面對的是經濟環境差、消費模式轉變。「即係攞嗰啲賠償金嚟賭一賭咋嘛，我揸住啲賠償咁多喇，賭晒冇㗎喇，咁咪正式畫個句號囉。」Tella 固然希望可以「走遠少少」，若生意有起色，便「做得一年得一年」；但以現時店舖每月「蝕住做」，預料租約兩年後就要退休，「我冇理由蝕到入肉㗎嘛。」

重建巨輪下，不少老店選擇光榮結業。Tella 自問店舖只有她和助手阿晴，考慮的因素或比其他店少，仍堅持做下去，一方面是見阿晴有責任感又上心，不想浪費這年輕人的優點；另一方面，她覺得所賣的返工返學鞋，「始終都有人要用𠿪」。店裡不少銷售多年的品牌，實用又有質素，她很欣賞、也覺得很值得推廣。「依然有希望嘅時候，我都覺得畀啲生存空間呢盤貨啦。」

如果最終仍要結束，Tella 說不可惜。樂天的她覺得這不一定代表店舖差，只是購買模式改變了，傳統鞋舖或已沒有生存空間。「人總有停落嚟嘅一日，可能我還可以讀書嘅時候咪去讀返書囉。」