宏福苑五級火，引起社會關注屋苑維修工程、圍標等問題。元朗錦綉花園失水問題出現多年，管理公司早前提出索價近五億元的大維修計劃，大火後突指目前不具備所需「社區共識」而煞停。多名錦綉花園居民日前到廉政公署外請願，要求徹查是否涉利益輸送，又質疑維修工程「黑箱作業」。一場工程，為何引發巨大爭議？事件揭示，個別獨立屋苑受公契所限，由管理公司「話事」、小業主無權監察，向多個政府部門、議員求助「冇人肯幫」的困局。
約 40 名錦綉花園居民業主上周到廉政公署遞信請願，要求署方徹查五億元工程是否涉利益輸送。（資料相片）
為何要維修？為何引發爭議？
自 1989 年全面入伙的錦綉花園，翌年已出現失水問題，屋苑曾於 2000 年初更換部分喉管，惟失水情況持續，2017 年起每日失水量逾 2,000 至 4,000 立方米。水務署自 2021 年起要求屋苑徹底處理，管理公司提出估價五億元的全面更換水管方案，當中屬同一發展商集團旗下的大業主只需支付約 3% 維修費，引來小業主強烈不滿。
屋苑自 2023 年進行試點工程，去年舉行資訊日並發放意向問卷，今年完成招標，9 月開始集資，最終選取約 4.75 億的方案，每戶攤分約 9 至 13 萬。管理處稱集資及簽約完成後才公布承辦商名稱、招標過程及預算明細等，又指如未達八成繳款門檻，將無法展開工程及安排退款；至上月 24 日改稱已修訂條款解決，並會向欠款業主採取法律行動。
不過宏福苑大火上月 26 日發生後，管理處在 12 月 8 日發出通告，稱截至 12 月已收取約 65% 集資金額，而鑑於近日社會不幸事件引起公眾對大型維修工程的關注，及仍有不少業主存疑慮，目前不具備推動工程所需的社區共識與社會條件，為維護社區和諧及避免不必要爭議，決定終止集資計劃及安排退款。管理處又指，將在未來適當時候重新檢討整體方向，以達致既能符合水務署要求解決失水問題、亦能獲業主認同。
錦綉花園在 1989 年全面入伙，翌年起便出現失水，屋苑於 2000 年初更換部分喉管惟情況未有改善。
居民不滿：「黑箱作業」、「話事係佢，畀錢係我哋」
集資計劃煞停，但居民的不滿及憂慮未止，約 40 名錦綉花園居民，日前到達廉署總部外請願，質疑工程涉黑箱運作、利益輸送，要求徹查。居民不約而同批評，大維修「黑箱作業」、管理處「樣樣都不公開」。
在屋苑居住了 30 年的街坊林小姐批評，工程資料的公布十分不透明：「佢講有幾多間投標，最後揀咗呢間，（報價近）五億，咁其他（報價）幾多呀？保密囉。」而揀選承辦商的過程，並非召開業主大會、由全體逾 5,000 戶業主共同議決，而是由兩名管理公司代表、及兩名為工程而設的「特別工程諮詢委員會」（特委會）業主代表所組成的「標書評分小組」，進行評分及建議，再由管理公司決定。「但我哋都覺得有問題㗎，點解係呢幾個人去決定呢？」，林小姐不滿道，「話事係佢，畀錢係我哋。」
居民林小姐批評，揀選承辦商非由業主大會決定，而是由管理公司決定，形容「話事係佢，畀錢係我哋。」
向多個政府部門、議員求助「冇人肯幫」
任職測量師、入住錦綉約三年的王先生曾為特委會成員，但沒有參與評標。他指居民也希望解決失水問題，只是不滿工程「黑箱作業」：「所有嘢都係保密…又冇標書、冇投票、冇業主大會、冇諮詢過，淨係單方面宣傳做維修好，你問佢問題，所有嘢都唔會答你。」
他舉例在特委會上，曾以四比三投選工程應分區進行、由不同承建商中標的邀標方案，但管理處仍「一意孤行」，決定採用單一承建商；管理處亦拒公開招標文件草稿，讓居民檢視和給意見，招標後亦無公布中標公司誰屬、評分標準與過程，「所有嘢都係你自己揀，揀完之後話總之集資啦」。他指，某些會議文件和內容要保密，不想作為居民代表被「擺上枱」，故已退出。
「其實我哋求過民政、求過水務署、求過申訴專員、求過立法會議員、求過區議員，多不勝數，完全成個香港所有政府（部門）冇人肯幫。」王先生說。
任職測量師的王先生曾為特委會成員，他指由於部分會議文件和內容要保密，不想作為居民代表被「擺上枱」，故已退出。
追溯歷史 公契賦權發展商委任管理公司「話事」
為何管理處有權作一切決定？業主不能「話事」嗎？翻查錦綉花園 1979 年的公契，訂明管理公司由發展商委任，擁有「完全及不受限的授權」，負責就有關管理屋苑「進行所有必須和需要的行為和事情」，包括維修事宜，並可釐定和要求業主支付相關開支。
一般屋苑均可成立業主立案法團，不過錦綉花園就不適用，因其單位沒有「不可分割業權份數」，不符法例上「業主」的定義，不能按《建築物管理條例》成立法團；加上公契亦無任何相關條文，即使召開會議決議亦無法律效力。立法會過往曾討論修訂相關條例，解決錦綉花園及康樂園這類獨立屋苑未能成立法團的問題，但最終擱置。
王先生覺得，即使公契列明管理公司負責管理，「其實唔係代我哋決定晒所有嘢」；就算《建築物管理條例》不適用，管理處也應採類似做法，派代表評標後召業主大會介紹，讓業主投票決定，「起碼大家業主話事」。他指居民曾邀管理處召居民大會交代工程細節，卻遭以沒需要、資訊清晰為由拒絕，「咁咪覺得黑箱囉」。
錦綉花園公契訂明管理公司由發展商委任，擁有「完全及不受限的授權」，負責管理屋苑所有事宜；而由於業主單位沒「不可分割業權份數」，亦不能按相關法例成立法團。
商戶、業主「3：97」攤分方式不公
在管理公司主導、未召業主大會議決下，不少居民就工程方案、費用攤分，存在不少疑慮和不滿。其一是攤分方式，管理公司指屋苑的共用空間如道路、水管、公園等，均由業主共同使用，雖由發展商擁有，但發展商非「用者」，按「用者自付」原則，應由住宅和商業物業業主攤分維修費。公司又按「總樓面面積」（GFA）計算攤分方式，指一向以此準則收管理費、是業界一貫做法，並得出商業與住宅物業業主約 3：97 的比例。與此同時，屋苑內已交還政府的三間學校和消防局，均稱不受公契和新批地書所約束，無須承擔維修費。
業主對此多有質疑。居民許先生說，管理公司為發展商附屬公司，或存在利益衝突，以發展商、而非小業主利益設想，「有瓦遮頭嘅地方先算入 GFA，但我哋個工程全部喺路上面、唔係室內，點可以用 GFA 嚟計？呢個係非常不合理」。王先生續舉例訴說不合理，如大業主擁有的會所包括泳池、苗圃等，一律不計算在 GFA 內；擁馬路業權的發展商亦無需攤分費用。
另一疑慮是失水問題。王先生指，屋苑 2000 年初曾更換水管、亦進行多項維修工程，但一直未能徹底解決問題，盼查明失水位置再針對性維修。不過管理公司至今從未就確實滲漏位置、嚴重程度，進行全面滲漏檢測與分析，只堅稱要全面換水管，有居民建議聘獨立工程師查證亦不獲批准。他又指，根據地契，應由發展商付費、水務署興建屋苑水管，並由政府承擔維修費，但最終發展商興建水管後卻未有交還政府，維修費卻由小業主承擔，質疑是違反地契、對小業主不公。
屬發展商下屬公司的管理公司，採「用者自付」原則、以總樓面面積計算攤分比例下，同一集團的商業業主只須付 3％ 維修費用，被居民業主批評不公。
評標小組成員、業主卜國明：評標過程公平客觀
面對居民質疑，管理處屢發通告回應，指失水情況已經過水務署科學檢測，喉管使用逾 40 年、壽命已到終結，全面更換最為徹底及化算。針對攤分比例，則重申水管業權與付款責任無關，應由用者共同分擔，又強調 GFA 是常用指標；管理處又指其他計算方式，如「佔用實際土地面積」，在撇除道路等公用地方及計算住戶花園後，成本與以 GFA 計算差距少於 1%，而以用水量計算亦欠客觀標準。
候任工程界立法會議員、前土木工程處處長卜國明，居於錦綉花園近 30 年，去年起義務參與特委會及評標小組工作。他不同意「黑箱作業」的指控，指評標小組參考政府招標模式，以公開公平方法招標，再由已利益申報的小組經客觀評分程序，篩選出最有經驗、能力及合符成本效益的承建商，認為居民應信任參與評標者是廉潔、專業，「經得陽光照射」。他又指，去年曾進行全邨問卷調查，有七成人贊成大維修方案，並非管理處「自把自為」。
不過翻查資料，該份問卷列出三個方案，包括一次過集資全面換水管；分三階段集資全面換水管；及每月增收管理費，優先更換最嚴重漏水地段，直至更換全部水管為止，並以第一方案預算最低、施工期最短。最終 5,024 戶中收回 1,222 份問卷、1,029 份有效回覆，當中 69.7% 贊成第一方案。居民林小姐質疑，所有選項前提均須全面換水管，自己不同意卻無從反映；前特委會王先生亦說，問卷變相是「焗住揀第一個」，許多居民也沒有參與，「佢都唔會聽你嘅，咁你走去投票，咪即係等於贊成佢做？」
經民聯、工程界候任立法會議員卜國明，居於屋苑 30 年，去年參與特委會及評標小組工作，強調小組以公開公平方法招標，再由已利益申報的小組經客觀評分程序揀選合適承建商。
卜國明：難想像擺出嚟畀街坊投票
回應居民質疑過程欠透明度，無法得悉標書、報價等資訊，卜國明指正式簽約前不公開中標者，是確保公平和保留彈性，個別公司報價亦屬商業機密，相信政府很多工程亦不會公開。他又指，居民可上管理處查閱招標文件、特委會的會議紀錄亦公開、管理處不時發放通告交代工程進度，「你話完全蒙在鼓裏、唔知發生咩事，唔係好正確」。王先生反駁指，不公開為保公平的說法荒謬、實對業主不公。
對有居民認為，應召業主大會讓居民選擇承辦商和維修方案，卜國明質疑一般街坊未必有專業知識，「憑乜嘢去判斷？」，甚至可能出現利益衝突、挑選出不合規的承建商，「我真係睇唔到點樣可以五千幾戶投票」。他重申現時做法已避免圍標、節省成本，無奈仍有街坊「抹黑」、「攻擊」指涉利益輸送，致集資計劃終止，感到非常可惜；又指維修已擾攘十多年，多年前已知失水源頭在錦綉，今次未成事，未來成本只會越來越貴。不過他認同，管理處應召大會多向居民解說，但補充指，無奈因邨內有較「激進」反對者，擔心發生不愉快事件而終無召開。
集資計劃終止，林小姐指，不少拒集資居民已受到不同威逼，收到多封律師信、追繳款電話、被威嚇斷水等等。王先生認為計劃只是暫時停下，「過咗幾個月、降咗溫之後，又會出返嚟，又用返同一個制度、黑箱作業去做返」，因此一定要調查有否問題，盼盡快聘獨立顧問調查失水原因，重新設計和展開工程。他指，最近業主自發成立小業主權益聯會，已有千多戶加入，不少人亦收到律師信和警告。他坦言作為業主、市民，「唔多唔少都唔想搞咁多呢啲嘢、都會驚」，「但為公義，唔到你唔做吖。」
有業主認為應召開大會揀選承辦商和維修方案，有專業背景的卜國明則質疑一般街坊未必有專業知識，「憑乜嘢去判斷？」。
管理公司：確保資訊透明、保障業主最大權益
錦綉花園管理公司回覆指，為維護社區和諧，已決定暫停工程計劃，望緩解爭議並尋求途徑爭取更多居民共識；又指雖理解有違六成半已交款業主的期望，但由於凝聚共識需時，難判斷重啟計劃的時機，故決定退款。管理公司重申，自 2021 年接獲水務署通知失水問題嚴重、須採取有效方案後，一直就工程與居民代表、專業顧問、區議員、立法會議員及相關政府部門保持溝通，透過公開招標及公平公正評審程序揀選承建商。
管理公司指，就工程的集資及招標，已先就項目內容進行全屋苑問卷調查，採納大多數民意取向；持續透過通告、社交媒體及視頻等確保資訊透明，安排與業主會面解釋內容、容讓查閱招標文件。公司解釋今年向發展局認可名冊內 35 間承建商邀標，其中 8 間參與，標書包括技術提案及價格提案，中標者為綜合評分最高者；費用共約 4.75 億，亦低於最初三間獨立顧問公司的估算範圍。
管理公司強調，整體攤分機制符合政府指引和公平原則，是以全體業主之共同利益為依歸。公司一直秉持保障居民正常生活及業主最大權益的原則，已盡最大努力推動是次工程，對目前未獲足夠共識推進表達可惜，又指未來將保持與居民溝通，尋求其他可行方案。
管理公司指，一直以保障居民正常生活及業主最大權益原則盡力推動工程，對未獲共識表示可惜，又指會與居民保持溝通、尋求其他可行方案。
水務署：樂意提供進一步專業意見
水務署則表示，一直與管理公司緊密溝通，並多次現場測試、協助檢視失水情況，顯示錦綉花園高失水量主因是屋苑水管出現嚴重滲漏。署方去年 10 月致函管理處指需下調水壓以減失水，但因對方承諾進行全面更換水管工程而暫緩。署方續指，12 月 8 日獲管理處通知終止集資計劃的決定，署方已表明失水問題必須解決，以免浪費珍貴水資源，管理處回應將檢討維修工程策略、及研究可行方案等。署方指，樂意提供進一步專業意見，包括考慮由政府邀請專家就屋苑失水事宜提供第三方意見。
《集誌社》另向管理公司及水務署查詢，發展商當年無向政府交還水管的原因、及做法是否違地契等，雙方均未有回應。
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