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執笠關注1.新界|盤點港九新界 1095 舖位 吉舖 12 % 葵廣無人店冒起 北上消費殺天水圍街市

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元朗又新間 88 個舖位,有 7 間吉舖,空置率為 7.95%。

三民生區 447 個舖位 空置率 14.5%


《集誌社》記者四、五月到元朗又新街、葵涌廣場三樓、天水圍屏欣商場三個民生地段及商場,抽樣盤點 447 個舖位的經營情況。四月份,三個地點分共有 53 間吉舖,一個月後增至 65 間吉舖,空置率達 14.5%。

三個地點之中,天水圍屏欣商場五月的空置率最高, 42 個舖位,有 20 間為吉舖,空置率達 47.6% ,較四月多一間吉舖。葵涌廣場三樓 317 個舖位,有 38 間吉舖,空置率為 11.9% ,較四月增加 10 間吉舖。元朗又新間 88 個舖位,有 7 間吉舖,空置率為 7.95%,較四月多一間吉舖。

葵涌廣場三樓 317 個舖位,有 38 間吉舖,空置率為 11.9%。

葵廣無人店冒起 三樓五間自拍館、12夾公仔舖

葵涌廣場受年青人歡迎,集合美食潮流,記者兩次到訪現場,仍見人頭湧湧,而商戶類型有微妙變化,無人店有冒起跡象。記者點算,三樓有 317 個舖位,類型以服裝店為主,佔四成四。四至五月期間,三樓有五間韓式自拍館,沒有店員看舖,顧客可自助使用自拍機拍照,並使用店內提供的頭飾、假髮等。至於夾公仔機舖,三樓四月有10 間夾公仔機舖,五月增至 12 間。

夾公仔舖、無人舖,是否請人難、降級消費下的一條出路?

一個月增兩間夾公仔 服裝店老闆指今年生意靜

其中一個舖位,四月份原本經營服裝店,五月變成夾公仔舖,內有八部夾公仔機。位於該舖對面的服裝店老闆梁小姐表示,新開的夾公仔舖顧客不多,而這一層月租約 13,000 元,疫後未見大幅加租,但今年特別淡靜。

在葵廣開業 23 年,梁小姐見證這一層由服裝店林立,到近來多間結業。她指,這層服裝店主要客源是上班族,向來較少遊客光顧,因此未受惠於通關,反而上班族客人越來越少,「我哋就差過疫情同 19 年事件,嗰時都冇依家生意咁離譜,依家真係最差。」

夾公仔舖經營者,分為「場主」和「台主」。

拆解夾公仔舖 場主與台主合營

夾公仔舖越來越多,它們是如何經營?這些舖頭的經營者,分為「場主」和「台主」,「場主」通常是該舖的業主或租戶,他們會在場內提供夾公仔機,租機予「台主」營運。「台主」則以月租形式,向「場主」租機經營。

「台主」月租夾公仔機 一部 2000 至 4000 元

記者走訪其中一間夾公仔機舖(下稱 A 舖),有 20 部夾公仔機,租了一部機的「台主」阿明(化名)向記者透露,夾公仔機通常分為大機,和上下層疊住的細機,每款租金不同。以 A 舖為例,上層細機每部月租 2,500 元、下層細機每部月租 2,000 元、大機每部月租 4,000 元。

 A 舖有 8 部上層細機、8 部下層細機、 4 部大機。換算之下,如果每部機都成功出租,「場主」估計每月租機收入約 52,000 元;若以服裝店梁小姐提供的資訊, 13,000 元租金水平計算、不計機器折舊等額外支出,則最高每月可賺 39,000 元。

夾公仔機的舖租,上下格各有不同。

每舖價不一 最貴每部月租 $5000 

然而,每間舖的月租機價不一。有 18 部機的 B 舖, 16 部大機、每部月租 3,600 元;一部上層細機、一部下層細機,兩層合併出租,每月 2,800 元。記者以顧客身分向 B 舖職員查詢,今年五月,僅租出三部大機。 C 舖有八部上層細機、 八部下層細機,每部月租 5,000 元。

人氣公仔有市場 有夾公仔機一周賺 $4000

阿明是一名「新手台主」,大約兩星期前在 A 舖租了一部下層細機起步,每局五元、可夾日本人氣公仔「Chiikawa」。他說,目前難答能否賺錢,但已「有錢袋返」、料可應付租金。他指,部分夾公仔機盈利「好誇張」,上下層加起來,一星期賺 4,000 元。

夾公仔舖越來越多,消費者是否受落?

他說,自己所選的夾公仔舖,租金相對便宜,分析指葵廣夾公仔舖有一定競爭,售具人氣的角色公仔會有市場,要避免「撞機」,「如果你揀嘅係好多人有嘅公仔,例如迪士尼公仔,就間間舖都夾呢啲。可能你要揀有特色啲,人地巡下睇有冇心水,見到你有嘅係其他機都冇,就會心動。」

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析空置情況指,通關後,香港市道未「復常」,本地市況受北上熱潮影響,同時香港缺乏吸引力,南下消費未如理想,「我哋都上去,佢哋更加唔會嚟,依家唔能夠叫做五一『黃金周』,真係好普通」。

他引述統計處數據指, 2023 年至 2024 年三月的零售業銷售額,最高峰是今年一月的 365 億元,而五年前、2019 年一月則達 481 億元,相差超過百億;指政府在疫情太遲開關,比其他地區慢至少一年,形容香港「大勢已去」。

貼紙相店,是另一近年新增的舖頭,無須店員,也可營業。

學者:無人舖湧現反映經濟差

李兆波指,營商最大成本通常是薪酬開支,人工高的根源,在於政府依賴地產收入、地租高昂,拉高港人居住成本,另有高息口因素,「香港冇㗎啦。如果政府唔改變收入依賴地產,係解決唔到。」

他指,夾公仔舖、貼紙相舖等「無人舖」可省下薪金成本,「翹埋雙手有錢收」,但此類「無作為、無創意」的產業,當市場飽和,便會執笠。他又指,當一個地方越來越多「無人舖」,是經濟差的現象,逐步失去多元化、創意和吸引力,「到時一堆夾公仔舖『爭死屍』,一齊啄都冇肉食」。

天水圍屏欣落成五年 商場近半空置


葵廣舖頭類型變化、吉舖增加,但它並非孤例。天水圍的屏欣商場地下及街市「鮮匯站」(合稱商場)有 12 個面向街道的商舖,室內街市另有 30 個舖位、包括 13 間食肆,街市亦設公共座位供食肆堂食。這個商場落成五年,由從前人流暢旺、全數舖位出租,變成今天的「死場」,近半空置。

記者分別於四月九日周二早上,以及五月九日周四中午,到該商場觀察。四月份,42 個舖位有 19 間為吉舖;五月再「執」一間,有 20 間為吉舖,空置率達 47. 6 %。其中,街市內 11 間食材檔,僅一鮮果檔「倖存」; 而 13 個食肆舖位,七間是吉舖。

屏欣商場是居屋屏欣苑的配套,隨著該屋苑 2018 年十月入伙落成,位於屋苑樓下、鄰近天水圍港鐵站。屏欣苑有三座、共 2,409 個單位,房委會曾預計該苑人口有 7,400 多人;此外商場鄰近還有兩間中學、一間小學。

屏欣苑街市有多個吉舖。

記者訪問五位屏欣苑街坊,他們全表示不會光顧屏欣商場和街市,因選擇少,寧跨過一條大馬路、到對面的天盛商場;也有人會到屯門新墟、元朗買菜。四月時,在商場買雙餸飯的 80 歲黎伯伯說,以前屏欣有幾檔鮮魚檔、三檔蔬菜檔,這兩年陸續結業,只剩一檔菜檔。他認為,天盛商場較遠、不便長者,他有時會在屏欣商場買雙餸飯,惟料「遲早執,租又貴,人流又少。」五月記者再返現場,這間雙餸飯餐廳已結業。

五月九日中午,街市食堂只有零星顧客,主要為鄰近工作的地盤工人,以及港鐵職員。其中一間海南雞飯餐廳有較多客人,連飲品午餐價大約 50 多元,記者由早上 11 時半起觀察,一小時內,有七位客人光顧。

街市食肆指居民北上消費,他們生意淡靜。

通關後人流減

海南雞飯餐廳老闆王小姐向記者解構「商場之死」,她指疫情期間商場生意較旺,且政府有租金補貼,大半年前她頂手該店,仍覺「盤數ok」。惟復常通關,人流漸減。她解釋,天水圍多新移民、少外來「生客」,長假期淡靜,「以往餐飲業搵錢係星期五六日,依家冇㗎啦,星期五六日好靜,啲人全部走晒,一係去旅行,一係返咗內地,留喺度多數唔願出街消費,所以好難做。」她舉例,旁邊川菜店本身假日生意好,但復常後轉差,去年十月結業。她指鄰近地盤將完工,學校暑假將至,料生意再受挫。

年初加租 $8000

商場生意差還要面對加租壓力,王小姐透露,舖位在今年初加租 8000 元,現時月租已逾 40,000 。但她對商場管理公司感不滿,批評「淨係識加租」,例如街市的門壞了數個月亦未有維修,「嗰時冬天好凍,叫佢整又唔整,咁大風又凍,啲客點喺度食嘢呢?」

街市商舖陸續撤離。

自去年底,街市商舖陸續撤離,王小姐指近月至少有三間餐廳結業,而尚存的餐廳,也料於租約期滿遷出,她也預告八月租約到期,未必會續租,「所以啲人眼見到期都唔做,我哋都係捱緊」。

王小姐旁邊的茶餐廳同樣客人疏落,負責人孫女士指,該店進駐商場四至五年,原本疫情期間商場人流多,「大家冇選擇,一定要買要食」,但通關之後人流銳減,「可能因為近住關口,啲人假期返大陸、上深圳,有好大影響。」她期望商場能多辦活動吸引人流,「呢度乜都冇」。

李兆波分析,逆市加租有三大原因,指出有業主不想影響物業估值,以維持帳面價值及利於借貸,因而加租;有大地主視估值為商標,因此寧願空置也不減租;同時另有小業主不了解市況,認為經濟有增長、失業率低,高估租戶承受力。

他又指,通關後旅遊區市道未如理想,民生區較穩定,因「點都要食」;但天水圍等近邊境的民生區,市民較易北上,市道同受挫,「租架中港七人車上去再落返嚟,仲抵過喺度食」。

房署指,至上月底,街市整體出租率約為六成。

房署指上月底街市整體出租率約為六成

房屋署回覆查詢表示,屏欣商場設有12個商舖及一個街市,商場出租率一直維持在高水平,現出租率約 92 %;疫情期間,房委會提供了共 51 個月紓困措施,期間大部分時間的租金寬減金額達百分之七十五。

街市方面,該街市是整體承租街市,由一個承租商承租、再分租予個別檔戶,檔位租金是由承租商與檔戶商討訂定。房屋署表示,街市自 2019 年開業至去年底,出租率平均高於八成,惟疫情過後,居民消費模式改變,令街市經營面對挑戰,至上月底,街市整體出租率約為六成。

房署要求承租商盡快招租 提供短租等
房屋署指,已要求承租商採用靈活方法,如短租及散租等,盡快招租為居民提供適切服務。另外,房屋署在重要節慶和特別日子,會舉辦推廣活動和設置節日裝飾。就屏欣街市,承租商會在招租時提供更大彈性,考慮引入不同行業組合承租,也會增加宣傳和提供優惠,吸引居民消費。


房屋署指,已要求承租商採用靈活方法,如短租及散租等,盡快招租為居民提供適切服務。