大嶼山貝澳有多片濕地，同時擁全港最大水牛群。政府近年提出以「北發展、南保育」的原則，推動大嶼山可持續發展，其中在南大嶼推動優質旅舍及營地發展。城規會九月宣布修訂包含貝澳、水口等地的《大嶼山南岸分區計劃大綱核准圖》，當中一幅位於嶼南路及芝麻灣路一帶、原屬海岸保護區用途的濕地，被改劃作「康樂」用途。
申請獲准後可發展樓高不多於兩層（六米）的分層住宅、酒店等。同時，發展局宣布將貝澳需要保護的地點列為「受規管地區」，賦權規劃署在相關地區執管違例發展，但上述擬改劃「康樂」用途的濕地就未包含在內。有環團關注，該幅土地變相遭「降格」用途，有機會被用作棄置建築廢料等違規用途，憂慮政府「放棄」該處執管權無助解決問題，連帶影響相連濕地生態。
攝影：CCW
原為「海岸保護區」的用地，大部分範圍改作「自然保育區」，部分，則改劃為「康樂」地帶。
城規會今年9月15日宣布修訂《大嶼山南岸分區計劃大綱圖》，其中委員會提出將貝澳一幅毗鄰嶼南道、原為「海岸保護區」的用地，大部分範圍改作「自然保育區」，而該地沿嶼南道和芝麻灣道一帶， 則改劃為「康樂」地帶，以「鼓勵發展影響較低的休閒和康樂用途」。城規會正就修改大綱圖進行諮詢，公眾在本週三（15日）或之前，可向城規會秘書作出書面申述。
「康樂」地可設「度假營」、建兩層高酒店
根據城規會文件，該大綱圖的海岸保護區有10項無須額外向城規會申請的「經常准許用途」 ，包括自然教育徑、農業用途等；而若要在該地設帳幕、露營車的「度假營 （Holiday Camp）」或公廁設施等，則須先向城市規劃委員會申請。而「康樂」地帶則毋需額外申請已可設「度假營」，亦可向城規會申請興建不超過6米（兩層）的分層住宅、酒店等。
規劃署表示，由於嶼南道和芝麻灣道一帶，主要為被臨時建築物覆蓋的棕地
記者以高空圖觀察，看到該塊擬劃作「康樂」用途的土地，約九分一位置見到棕地，大部分地方見到樹木，約九分一的位置為濕地。
附近的路段充斥著發展的㾗跡。
規劃署：棕地生態價值較低提改劃康樂地
至於城規會基於何種準則，判斷用地何處屬「康樂」地帶？根據城規會鄉郊及新市鎮規劃小組委員會文件，規劃署表示，由於嶼南道和芝麻灣道一帶，主要為被臨時建築物覆蓋的棕地、已經批准的康樂用途，加上可持續大嶼辦事處的報告曾指，該地屬「已開發或/受干擾地區」，生態價值較低；署方遂認為該地具有開發潛力、休閒開發亦不會與週邊地區不相應，故提出改劃作康樂用地。
守護大嶼聯盟：相關用地仍「有啲綠」
守護大嶼聯盟召集人謝世傑指出，理解港府希望在南大嶼物色康樂場地，惟有關部門未能提供詳細報告數據，而據其現場觀察，相關用地仍屬「有啲綠」具有保育價值且受干擾程度不高。
城規會早於2011年提出要杜絕「先破壞後建設」，謝指出，城規會是次改劃用地理由倒果為因，反問「如果將已經破壞嘅嘢變成無問題，咁咪即係鼓勵人破壞土地的措施」，形容做法「弔詭」。
記者以高空圖觀察，看到該塊擬劃作「康樂」用途的土地，約九分一位置見到棕地，大部分地方見到樹木，約九分一的位置為濕地。
過去不少新界地區因未有劃入「發展審批地區圖」（DPAP），導致相關地區即使出現傾倒泥頭等違規情況，規劃署亦無執管權採取行動。而在港府今年修訂《城市規劃條例》後，發展局局長可將未必納入DPAP的地方，指定為「受規管地區」（RA），以使其不受環境惡化影響或促進保育。
發展局九月公佈首兩個「受規管地區」，其中一個覆蓋大嶼山南岸，而在貝澳一帶，舊有「海岸保護區」 均被納入RA，惟嶼南道和芝麻灣道一帶的海岸保護區地、被劃作「康樂用途」的濕地未被包含在內。
集誌社檔案：何謂「海岸保育區」、「受規管地區」
城規會或發展局會在法定圖則列明，不同地段的土地用途及規劃意向，並會列出該處可作出的發展，其中數項用途與自然保育相關，包括「綠化地帶」、「自然保育區」及「海岸保育區」等。
什麼是海岸保育區？
為保育天然海岸線及天然海岸環境，港府會將具部分生態價值高的地方納入「海岸保育區」，以維持地帶內的建築發展、防護鄰近發展導致海岸侵蝕。規劃署網站稱，根據一般推定，此地帶一般不宜發展，亦不可進行填塘或填土等工程。
「受規管地區」如何保護保育地帶？
由於不少新界地區多年前未被納入「發展審批地區圖」（DPAP），即使相關地區違規行為，規劃署亦無執管權採取行動。港府今年遂修訂法例，可將未被納入DPAP的地方指定為「受規管地區」，規劃署就可就區內違例發展採取執管行動。
規劃署表示，《城規條例》第21F條規定，任何人不得在「受規管地區」進行或繼續發展，除非該項發展是「關鍵日期前用途」等。換言之，如在「關鍵日期」前已存在的用途不會被視為違例發展。
「受規管地區」設定「關鍵日期前用途」為《2023年發展條例》」的草案刊憲當天 (即2022年12月9日) 前已存在的用途。地政總署已於關鍵日期當天，在新界鄉郊地區拍攝航攝照片，規劃署亦已派員進行凍結登記，實地考察並有系統地記錄相關地方的「關鍵日期前用途」，為日後就「受規管地區」的執法及檢控行動提供依據。
貝澳多處屬水牛、白鷺棲息地。
倡議將「康樂用途」地改納「受規管地區」範圍
謝世傑擔心，改劃土地用途後將加速發展，而康樂用地未有納入「受規管地區」，日後若有人在該處「唔做營地，放建築材料或填曬做停車場」，規劃署亦「奈佢唔何」；他另關注，貝澳多處屬水牛、白鷺棲息地，規管若有漏洞將影響鄰近被列為「自然保育區」的範圍，故倡議將貝澳被規劃為「康樂用途」的範圍納入「受規管地區」範圍，亦希望政府將相關地段重新納入保育地帶。
記者上周三（8日）到貝澳視察，先沿嶼南路的小徑，前往大嶼山南區鄉事委員會辦事處附近，發現屬「受規管地區」、將被劃為「自然保育區」一帶，擁有一片廣闊及平坦的淡水濕地，水面除有布袋蓮、浮萍漂浮，另有白鷺在附近棲息。
而沿貝澳遊樂場及維多利亞山莊直走，芝麻道其中一條小徑則是改劃土地用途後，「康樂用途」與「自然保育區」的交界，惟兩者僅得一路之隔；其中在右方「自然保育區」範圍上，水牛、白鷺等在棲息，左方「康樂用途」上雖未見水牛，但仍見其生活痕跡，如牛糞等。
將被劃為「自然保育區」一帶，擁有一片廣闊及平坦的淡水濕地，水面除有布袋蓮、浮萍漂浮，另有白鷺在附近棲息。
不理解一路之隔 「生態價值突然唔同咗」
謝世傑表示，不解兩地只得一路之隔，但「生態價值就會突然唔同咗」；亦因兩者地之間沒有足夠距離作為「緩衝區」，日後康樂用途若有發展，或會直接影響保育區生態。
長春社公共事務經理吳希文指出，貝澳近年因加速發展變成破壞黑點，認為「受規管地區」有助規劃署執管違例發展，可修補漏洞，惟港府未有將擬改為「康樂用途」的地段納入RA屬另一個「好大的漏洞」。他補充，貝澳濕地生態環環相扣，如將被納入康樂用途的範圍中有水流往保育地帶的濕地，關注該地若有污水或有人在發展時更改水流走向，將影響整個貝澳濕地水文，長遠或影響水牛、鷺鳥的生態。
貝澳多處屬白鷺棲息地。
集誌社檔案：貝澳擁全港最大水牛群
大嶼山貝澳擁有全港最大的水牛群，翻查資料，漁農自然護理署2022年曾就本港流浪牛的分布和數目進行普查，當時全港有約180隻水牛。署方上週五（10日）回覆《集誌社》查詢時稱，當中有逾6成半、約120頭水牛於大嶼山棲息，但未有提供於貝澳生活的水牛數字。而漁護署往年普查則有相關數據，根據署方牛隻管理隊2013年發表的數據，當時全港有約120隻水牛，其中逾6成半、80多隻在貝澳。
長春社公共事務經理吳希文指出，水牛以濕地野草、水生植物為生，變相有助控制濕地植物生長；而水牛平日打滾，亦會翻動濕地內的蟲類，有利牛背鷺等物種覓食。他憂慮，若水牛的活動及覓食範圍因因發展縮少，將影響貝澳一帶濕地的生態平衡。
水牛平日打滾，亦會翻動濕地內的蟲類，有利牛背鷺等物種覓食。
規劃署：擬改劃「康樂」地，主要為受干擾土地
規劃署回覆《集誌社》查詢時表示，嶼南路及芝麻灣路一帶擬改劃「康樂」的土地，主要為該處已發展或受干擾的土地，現場主要為一些露天貯物、工場、停車場等的棕地作業，其中兩塊用地曾獲准發展臨時露營車度假營，及三層高度假營。署方補充，相關政府部門對修訂項目無負面意見，而除現場最新規劃狀況，規劃署另參考可持續大嶼辦事處的「貝澳、水口、大澳及其鄰近地區的生態研究 – 可行性研究」，但未有提供研究報告詳細數據。
至於如何避免改劃用地後，鄰近地區將有被破壞風險？規劃署稱，與「康樂」地帶相鄰的「自然保育區」地帶屬「受規管地區」，若有違例發展，規劃監督可根據《城規條例》採取執管行動。
而被問到即將被改劃成康樂用途的土地未被納入「受規管地區」，規劃署回應稱，當局會充分土地用途資料、有關地區的生態價值、發展壓力等因素。署方重申，訂立「受規管地區」以賦權規劃監督在一些以往沒有執法權但值得保育的地方進行執管，不但堵塞過去法例的漏洞，亦正面回應了環保團體多年來的訴求。
